Земельная реформа и рынок земли - кому нужны ненужные законы, часть II

Украина в мировом сельском хозяйстве по многим показателям занимает лидирующие позиции: она первая по производству и экспорту подсолнечного масла (55% мирового экспорта); производит более 3% всего мирового запаса зерна и обеспечивает 10% мирового экспорта; занимает 2-е место в мире по производству ячменя; 3-е - по производству кукурузы; 4-е - по производству картофеля; 5-е - по производству ржи; 8-е - по экспорту пшеницы. Украина самая большая страна Европы, как по общей площади, так и по площади пахотных земель, по площади чернозема она третья в мире (25% мирового объема). 

C учетом этих данных, трепетное отношение к земле абсолютно понятно. Но чрезмерный трепет вместо положительного эффекта может вызвать отрицательный. Удивительно, но нынешнему Кабинету Министров приписывают проваленную земельную реформу! В доказательство этому- заголовок недавно опубликованной статьи: «Кабмин провалил земельную реформу: кому выгоден 16-летний мораторий на продажу украинского чернозема».  

А это всего лишь логический итог ошибок, допущенных на начальном этапе земельной реформы. 

Странно, но совершать ошибки продолжают и сейчас, вместо корректировки действующих законов разрабатываются новые ненужные законопроекты.     

Отмена обязательной регистрации права аренды на землю.  

   

Этот законопроект в Верховной Раде инициировал народный депутат Михаил Гаврилюк («Народный фронт», №3127, 22.09.2015г.). Законопроектом предлагается внесение изменений в ЗК и ГК , а также в Законы «Об аренде земли», «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений». 

  

В законопроекте отмечено, что «право аренды подлежит государственной регистрации исключительно по желанию сторон договора», однако отмечено, что «зарегистрированное право аренды земельного участка имеет высший приоритет над незарегистрированным правом аренды того же самого земельного участка». 

  

В последнее время в процессе регистрации недвижимого имущества и вещных прав наметился положительный процесс- он стал более прозрачным и упрощенным. Именно на фоне такого позитива непонятна идея автора законопроекта, которая явно имеет более отрицательные факторы, чем положительные: 

-принятие закона будет способствовать неполной картинке правовых отношений частных/государственных земель; 

-статистика активности земельного рынка (очень нужная для инвесторов) не будет объективной; 

-государственная казна будет недосчитывать немалые средства в виде регистрационных сборов; 

-это будет палкой в колесо развитию компьютерной информатики, т.к. определенный сегмент так и останется на уровне «бумажной волокиты».   

  

Согласно ныне действующего «Закона Украины о государственной регистрации вещных прав на недвижимость», государственная регистрация прав является обязательной, государство гарантирует публичность и достоверность зарегистрированных прав на недвижимое имущество и их отягощений, и, что обязательной государственной регистрации подлежит право аренды земельного участка (ст.3, п.1/2/5, ст. 4.1.1). 

  

Вот что непонятно: зачем государство создает ненужные и бессмысленные лениво-тепличные условия за счет регистрации? Интересно: будет ли государство настаивать на регистрацию арендных договоров, заключенных на его собственные земли? Ведь, при хорошо обдуманном законодательстве для регистрации аренды должно хватить одного единственного визита в регистрационную службу. Непонятно, зачем государство очень ответственную миссию- иметь точные данные о наличии и правового состояния сельскохозяйственных земель, в эпохе компьютера и точных измерительных инструментов- перекладывает на специалистов, вооружившихся железными арифмометрами «Феликс» и антикварными счетами? 

  

А потом, сами же госчиновники жалуются на самовольный захват и теневое обращение земли, от чего государство несет миллиардами гривен убытки. Трудно в это поверить, но 40% (!) государственных земель захвачены самовольно («40% земель самозахвачены — Госгеокадастр», 07.12.2015г.), а буквально на днях Премьер Арсений Яценюк заявил, что «необходимо продать на открытом прозрачном аукционе 1 млн га именно государственной земли, которая находится в теневом и коррумпированном обороте». И еще: кто будет в ответе, если подарендные участки, при отсутствии информации об аренде, мошенническим путем продадутся, в срок действия аренды?          

  

Для создания цивильной полноэлектронной регистрационной системы, которая будет отвечать самым современным требованиям, а также отражать достоверную информацию, лучше отказаться от этой поправки, лучше было бы позаботиться об еще большем упрощении и усовершенствовании самого процесса регистрации. Для этого надо, на первом этапе, точными кадастровыми данными зарегистрировать участок (несмотря на принадлежность), и только после этого оформить арендный договор. 

  

После такой процедуры, для регистрации арендного договора, никакой проблемой не должен быть единственный визит в регистрационную службу.    

  

Вот и сдержит государство свое обещание о предоставлении исчерпывающей регистрационной информации.   

Законопроект "О консолидация земель"

Проблема консолидации земель абсолютно объективная- земельная реформа неизбежно влечет за собой процесс раздробления больших производственных массивов на мелкие участки. 

Сразу же хочу отметить- в 2013г. была безуспешная попытка принятия Закона Украины «О консолидации земель». 

По ходу земельной реформы в Грузии, о консолидации земель заговорили через полтора года после начала столь важного процесса. Это лишний раз доказывает, что к проблемам надо готовиться в начале-же и предугадать хотя бы самые значительные. Для искоренения этой проблемы были сделаны несколько попыток: два постановления СМ Грузии (№522, 05.07.1993г.; №815, 29.11.1994г.), Постановление Президента Грузии (№166, 11.02.1996г.), и закон Грузии «О собственности земель сельскохозяйственного назначения» (22.03.1996г.), в которых отмечалось, что с целью предотвращения нерационального использования земель, раздробления больших земельных массивов на мелкие участки и способствования консолидации земель, целесообразнее было бы добровольное объединение собственников земельных участков.  Учитывая, что в Грузии во время проведения земельной реформы не зарегистрирован ни один факт подобного объединения, можно сказать: насильно мил не будешь.    

Кроме неэффективности «декларированного» мероприятия консолидации, вот о чем еще надо задуматься: при том, что в законопроекте говорится о возможности принудительной консолидации, не окажется ли этот закон мощным оружием в руках «сильных мира сего»? Учитывая, что для консолидации самыми перспективными являются участки городских жителей, пожилых и одиноких сельчан, а также- украинские реалии, можно с уверенностью сказать: такие факты обязательно будут фиксироваться, а насколько они будут системным, покажет время. 

Обсуждая проблему консолидации земель, профессор Иерусалимского Еврейского университета Цви Лерман в своем докладе «Земельные рынки и укрупнение участков» (региональный семинар по земельным вопросам в Центральной и Восточной Европе и СНГ, Будапешт, 3-6.04.2002г.), привел данные, что по СНГ в индивидуальном секторе производилось 55% сельскохозяйственной продукции, хотя они занимали лишь 15% угодий, в то время, как общественные/коллективные хозяйства при наличии 85% угодий давали лишь 45% продукции. Он же, самой оптимальной площадью для индивидуальных ферм считает 50-100 гектаров.    

Сам по себе процесс консолидации земель можно только приветствовать: объединение маленьких земельных участков в большие массивы способствует возвращению в сельскохозяйственном производство земельных угодий, находящихся под дорогами и площадями, уменьшению затрат техники и живой рабочей силы, а в конечном итоге- росту урожая и удешевлению продукции. 

При нынешнем действии моратория, единственным путем консолидации является аренда, объединение/обмен паев. Но, в полном объеме этот безусловно положительный процесс может активизироваться лишь после отмены моратория, когда легально заработает земельный рынок. 

Самым эффективным мероприятием по консолидации земель был бы не декларированный закон, а начало функционирования свободного земельного рынка, легальная возможность закупить/обменять земельные участки без ограничения и без вмешательства государства, что и послужит естественным фактором консолидации земель.   

Законопроект "О рынке земли"  

Интересно, что на сегодня актуальный законопроект был таким же актуальным и около пятнадцати лет тому назад: председатель Комитета ВРУ по вопросам аграрной политики и земельных отношений Иван Томич, еще 2002 году анонсировал принятие народом-избранным закона «О рынке земли». 

В недавно опубликованной статье «Земельная реформа: компромиссный вариант» (zn.ua, 16.10.2015г.) Глава земельной службы Максим Мартынюк с досадой отметил, что закон «О рынке земли» умер в парламенте. Замечу, что попытки принятия этого закона были в 2008 и 2012 годах. И такие же безуспешные.                  

В Грузии земельный рынок заработал без принятия какого-нибудь закона, сразу же с началом земельной реформы. Все произошло само по себе, без единого вмешательства извне. Можно сказать- государство не вмешалось в процессе. Шотландский ученный Адам Смит считал недопустимым вмешательство государства в рыночные отношения. 

В Украине уже давно работают рынки автомашин, антиквариата, стройматериалов, одежды и обуви, сельхозпродуктов. Некоторые сделки требуют нотариального вмешательства, а некоторые торговые отношения заканчиваются лишь простым расчетом и взаимной улыбкой продавца и покупателя. 

Зачем создавать новый закон, если в ГК Украины есть целая глава про СДЕЛКИ (глава 16, статьи 202-236), ведь, отношения на земельном рынке только и заканчиваются СДЕЛКАМИ.     

По словам спикера ВР Владимира Гройсмана, на сегодня в Раде зарегистрированы шесть законопроектов, связанных с рынком земли. Не много ли? Зачем мучать и себя, и депутатов, и народ, в ожидании принятия закона? Стоит ли вообще его принимать? 

Земельный рынок, как живой организм- остро реагирует на малейшие экономические и политические колебания, на цены недвижимости также влияет осуществление какого ни будь проекта (прокладка магистральных дорог, трубопроводов и т.п.). После грузино-российский войны (август 2008г.), цены на недвижимость упали аж на 30-40%. У рынка недвижимости есть особенность- он сам себя регулирует и на него невозможно повлиять механически. После шока он находит в себе силы и непременно восстанавливается, нужно лишь время.   

Надо отметить, что подпольный (теневой) земельный рынок с опасением, но безупречно функционировал и в советское время, когда это каралось законом. Тогда в роли нотариусов выступали председатели огородничеств, главы сельсоветов и сельхозпредприятий. Уверен: сегодняшние земельные отношения должны отличаться от отношений 40 -летней давности.  

Функционирование земельного рынка положительно повлияет не только на имидж Украины, как цивильного европейского государства, он послужит источником поступления больших денежных средств в казну государства, даст толчок процессу консолидации земель, положит конец теневым отношениям на земельном рынке, весь процесс будет демократичным и прозрачным. От всего этого выиграют все: и государство, и граждане Украины. 

Премьер министр Украины Арсений Яценюк в интервью Financial Times заявил (10.03.2016г.), что «коалиция не поддержала 60% законопроектов». Может такая внушительная цифра провала принятия законов и есть доказательство моих слов, что надо правильно определить актуальность законопроектов. 

Существующие проблемы надо решать комплексно. Решать, а не создавать новые. В дилогии «Земельная реформа и рынок земли - кому нужны ненужные законы» я постарался разъяснить актуальность проблем и нужность/ненужность принятия новых законов. Насколько успешно я осуществил мою задумку, судить читателю.   

P.S. Ваши отзывы можете прислать: [email protected]/  Спасибо.