Олександр Поліводський - Іноземні компанії у сільському господарстві: перспективи права власності на землю, чи так все просто з орендою?

Законодавчі заборони щодо прав на землю іноземних юридичних осіб
Нагадаємо, що за чинним земельним законодавством іноземні компанії не мають права набувати власність на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, проте їм дозволяється оренда без будь-яких обмежень площ на таких же умовах як і вітчизняним компаніям.
Разом з тим, попри, здавалося б чіткі і однозначні заборони для іноземців на право власності, існує цілий ряд спірних питань і можливостей щодо обходу таких заборон.
Так, законодавством встановлено обмеження за юрисдикцією: якщо компанія зареєстрована не в Україні, то вона є іноземною. Ця заборона цілком зрозуміла, забезпечити її виконання досить легко. Разом з тим, фактично у законодавстві України міститься і інша ознака: в залежності від того, хто є засновником компанії на певний конкретний момент: іноземний громадянин, юридична особа, зареєстрована у іншій країні чи громадяни України.

Проте такий поділ є дуже умовним, обійти його дуже легко, його ефективність є невисокою. Так, є кілька способів як обійти таку заборону:
1) учасники вітчизняної компанії, яка вже має право на землю (а такі є в Україні) продають корпоративні права на таку компанію іноземцям. Фактично така компанія стає іноземною, оскільки у новому складі засновників можуть бути тільки іноземці, проте продовжує мати право власності на землю сільгосппризначення.
2) іноземна компанія реєструє ТОВ в Україні, після цього таке ТОВ виступає засновником іншого ТОВ-2. Формально ТОВ-2 не має учасників, які підпадають під ознаку іноземних юридичних чи фізичних осіб. Таким чином під створеною «матрьошкою» приховується справжнє походження капіталу. Заборони таким діям у законі не міститься і не практично не може міститися.
Наведені способи не є вичерпними, можливі і інші. Проте з них слідує такий висновок: заборона у законодавстві іноземним юридичним чи фізичним особам мати право власності на землю є фікцією та не є гарантією того, що така заборона фактично буде реалізована.
Не важко передбачити, що після завершення дії мораторію увага до питання прав іноземних юридичних осіб буде збільшуватися як з боку потенційних іноземних інвесторів, так і вітчизняних інвесторів.
Єдиним способом досягти того, щоб іноземні фізичні чи юридичні особи не набули право власності на землю є впровадження заборони на право власності на землю будь-яким юридичним особам, дозволивши право власності на землю сільськогосподарського призначення виключно фізичним особам-громадянам України, по аналогії як це було у ряді постсоціалістичних держав. 

 Оренда землі іноземними юридичними особами
Чинне законодавство дозволяє іноземним інвесторам, іноземним юридичним та фізичним особам орендувати у необмеженій кількості земельні ділянки.
Разом з тим, право оренди виникає після того, як буде зареєстрований договір у органах Державного земельного кадастру. При цьому згідно чинного законодавства слід сплатити плату за послуги. Розмір такої оплати (яка називається «послуги») коливається в залежності від регіону.
Так, з нашої практики, в одному випадку за реєстрацію 410 договорів оренди землі, які укладені з фізичними особами виставлено рахунок на сплату 85 000,00 грн. (по 207 грн. за договір), у іншому випадку –  104509,00 грн. щодо реєстрації прав на 228 земельних ділянок (460 грн. за договір). При цьому земельні ділянки за розміром приблизно однакові. Без сплати таких коштів договір є неукладеним, відтак не має юридичної сили.
Подібна невизначеність щодо розмірів плати та їх розмір, який важко назвати символічним, ускладнює прихід іноземних та вітчизняних інвесторів у сільське господарство.
Є і інша проблема – час реєстрації договорів. Так, у окремих випадках реєстрація договорів оренди триває протягом 1-1,5 року. Практично ніколи така реєстрація не здійснюється протягом одного дня чи протягом кількох днів. При цьому для реєстрації слід віддати оригінал текстів договорів, що робить неможливим правовий захист у цей період і доведення правомірності користування певною земельною ділянкою у разі виникнення спору.
Згідно вимог земельного законодавства у такому разі без відповідних документів на руках не можна приступати до використання землі. Проте очевидним є те, що землі сільськогосподарського призначення не можуть залишатися без обробітку та очікувати реєстрації. 
За таких умов іноземні або навіть вітчизняні інвестори не будуть вкладати кошти, маючи ризик того, що такий договір може бути незареєстрованим, при цьому ні з точки зору інтересів власників ні з точки зору

Окрему стурбованість викликає оренда земельних паїв. Як показує практика, такі договори нічого не гарантують орендареві у тому випадку, якщо власники паїв використовують своє право та отримують замість сертифіката державний акт про право власності на землю. Як показує судова практика, орендар не отримує судового захисту та не набуває пріоритетне право на укладання договору оренди землі з цим же власником, Натомість власник отримує можливість у будь-який момент, навіть не зважаючи на сезонність виробництва, передати таку земельну ділянку іншим особам у оренду.  

Іноземні юридичні особи та великі національні агро холдинги щодо запровадження ринку землі і зняття мораторію:
Відміна мораторію може не бути підтримана іноземними та вітчизняними крупними інвесторами, які вже працюють в Україні по тій причині, що стабільність у землекористуванні є більшим благом ніж можливі непорозуміння з власниками невеликих земельних ділянок, зокрема можливі непорозуміння з передачею власності на земельні ділянки від одних до інших дрібних власників. На жаль, в Україні накопичився негативний досвід у вирішенні цих питань. У зв’язку з цим, для наявних в Україні іноземних (та вітчизняних) інвесторів краще не мати координальних змін з непередбачуваними наслідками у земельних правовідносинах. Такі інвестори більше зацікавлені у наданні додаткових гарантій у орендних правовідносин.

Олександр Поліводський, адвокат,
Правнича Фірма «Софія»