"Хитрая" регистрация

В преддверии новогодних праздников 27 декабря 2012 года нотариус заверяет договор дарения квартиры под № 4493 между Коган Евой Рувимовной и её племянником Солищанским Борисом Анатольевичем. Квартира расположена в городе Донецке по улице Челюскинцев, дом 267/269 квартира 120. Спустя девять месяцев 2 сентября 2013 года гражданин Солищанский Б. А. внезапно скончался. После его смерти законная супруга (вдова) подаёт заявление в нотариальные органы о вступлении в наследство по завещанию. Обычное наследственное событие, с которым по роду службы юристу приходится иногда сталкиваться. Но «фишка» всей этой грустной истории заключается в том, что умерший муж не успел зарегистрировать договор дарения квартиры в БТИ (после 25 числа БТИ уже не принимало документы на регистрацию). Также он не особо торопился регистрировать договор дарения в отделе регистрации вещных прав на недвижимое имущество первые месяцы 2013 года (в это время Укргосреестр работал с перебоями). Что дальше?

Возврат в прошлое

Его тётя, Коган Е. Р., пользуясь печальным обстоятельством и, очевидно, будучи неплохо осведомлённой о состоянии дел на рынке недвижимости, предприняла следующие решительные шаги. Но сначала предыстория:

Дарительнице, т.е. Коган Е. Р. ранее квартира принадлежала на основании договора купли-продажи №109 от 04.04.1996 года. В те далёкие времена при заключении нотариальных действий нотариальных бланков не было и в помине, посему не имелось каких-либо ограничений по количеству выдаваемых копий договоров. То есть, любые договора печатались на обычной бумаге и заверялись подписью и печатью нотариуса. Количество таких оригиналов могло быть от трёх и до ….. пожеланию сторон. Но главным документом, подтверждающим право собственности, был тот, на котором стоял штамп о регистрации в БТИ. После смерти племянника тётя находит один экземпляр договора купли-продажи квартиры от 1996 года без штампа БТИ (оригинал со штампом, как погашенный, остался у нотариуса при оформлении договора дарения) и делает несколько нотариальных копий.

Регистрация

Удивительно то обстоятельство, что 85-летняя женщина додумалась воспользоваться оплошностью племянника и буквально через месяц после трагического случая направляется в отдел по регистрации вещных прав и регистрирует право собственности на своё имя. По тому самому договору (!) 1996 года. То есть проходит законную процедуру перерегистрации квартиры. Заявление на регистрацию квартиры тётя подаёт лично, объясняя, что «главный» договор утерян. Государственный служащий не видит «подвоха» со стороны пожилой женщины и действует исключительно по инструкции. Кроме всего прочего в Укргосреестр был предоставлен старый оригинальный технический паспорт 1996 года, выданный коммунальным БТИ города Донецка. А особенностью любой регистрации недвижимости является тот факт, что нотариус имеет доступ к Государственному реестру прав и их обременений, а вот государственный регистратор не имеет доступа к единой базе нотариальных действий. Поэтому государственный регистратор не мог предположить о наличии договора дарения на эту квартиру. Регистрация прошла успешно, и буквально через несколько дней квартира была выставлена несколькими агентствами недвижимости на продажу (убедится в этом не сложно), и похоже в ближайшее время квартира поменяет своего собственника.

Мотивация

Согласно ст. 334 ч.4 ГК Украины «Право собственности по договору отчуждения имущества возникает с момента его государственной регистрации» и 722 ГК Украины «Право собственности одаряемого на дар возникает с момента его принятия». Т.е. пока одаряемое лицо не зарегистрировало договор дарения надлежащим образом или не перевезло  вещи в подаренную квартиру, оно не является полноценным собственником недвижимости. Даже сложно представить, что тётя додумалась до этой замысловатой схемы сама в такие-то годы. Остаётся только гадать, какие цели преследовала родственница: желание завладеть квартирой ради собственной корысти, либо «насолить» по-семейному «любимой» невестке за былые обиды. В любом случае, вышеуказанные статьи Гражданского кодекса не являются оправданием её «хитроумным» действиям, быстрее это самовольная интерпретация отдельных нор Гражданского права в свою пользу, и доказывать их правоту можно только в судебных органах. Хотя и здесь можно долго спорить по поводу применения этих статей: Солищанский Б. А., как одариваемая сторона по договору дарения и, не являясь наследником первой очереди, сразу после сделки выплатил 5 % налог на дарение. Т.е. он всё-таки выполнил определённые действия по вступлению в права собственника. Также в поддержку интересов вдовы можно применить ст. 346 ГК Украины «Основанием для прекращения права собственности на недвижимость является отчуждение собственником своего имущества».

«Два юриста – три мнения»

В настоящее время вдова подала административный иск в Донецкий окружной административный суд с требованием отмены регистрации права собственности за Коган Е.Р., как неправомерной и противозаконной. Но к её великому сожалению первое заседание суда состоится только 22 января 2014 года, и административный суд не может наложить арест на квартиру, т.к. по делу оспариваются должностные действия сотрудника Укргосреестра, т.е. имеем совершенно иной предмет спора.

Кроме всего прочего вдова обратилась в районный отдел внутренних дел с соответствующим заявлением. В настоящее время открыто уголовное производство по ст. 190 ч. 3 УК Украины (мошенничество в особо крупных размерах). Но это вовсе не значит, что милиция будет проявлять особую активность в расследовании этого случая и накладывать арест на квартиру. Здесь сотрудники склоняются к мнению, что это гражданское судопроизводство, и отстаивать свои права вдове необходимо в судебных инстанциях, а не милиции. В конце концов, квартира ещё не продана и деньги с продажи ещё не получены. Т.е. время и особенности бюрократической системы нашего государства сегодня работают против интересов вдовы.

Вывод

А с одной стороны, хочется обратить Ваше внимание на то, к чему может привести несвоевременная регистрация договора дарения. Все эти манипуляции с бумагами надо производить своевременно, а правовые документы на недвижимость держать в идеальном порядке. Одно утешает – с 01.01.13 вопрос государственной регистрации прав на недвижимое имущество законодатель возложил на плечи нотариусов. Вся эта запутанная история могла бы сложиться по-иному сценарию, если бы племянник проявил в своих действиях большую расторопность, а тётя наоборот - была бы менее бдительна и утеряла «ненужный» договор от 1996 года. Также сказывается несовершенство реформ и взаимоотношений БТИ и Укргосреестра, два года назад этой путаницы с документами могло бы и не произойти.

Ну и последнее: пока стороны будут разбираться кто прав, а кто виноват, квартиру может купить совершенно посторонний человек и «хлебнуть» немало забот за свои же деньги. Будьте бдительны!!!