Іпотека житла та право дитини на користування житлом

Перша публікація статті відбулась у Юридичній газеті у номері 17 від 28. 04. 2015р.

  З часу виникнення спорів про виконання кредитних договорів забезпечених іпотекою, однією із проблем є стягнення на предмет іпотеки. Особливо гостро відчувається ця проблема, коли предметом іпотеки є житло (житловий будинок (садиба), квартира, інше житлове приміщення) в якому проживають діти.

             Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ у п. 44 постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України № 5 від 30.03.2012 року з цього приводу зазначив, що суди повинні з’ясовувати, чи мала дитина право власності на предмет іпотеки чи право користування предметом іпотеки на момент укладення договору іпотеки.

            Щодо права власності дитини на предмет іпотеки все зрозуміло, а ось із правом користування предметом іпотеки (житлом) дитиною, навпаки є різні думки із цього приводу. Судова практика формувалась і до  прийняття  постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України № 5 від 30.03.2012 року, і надалі формується.

            У вищевказаній постанові ВССУ не дав однозначної відповіді щодо права   користування предметом іпотеки (житлом) дитиною, не вказав якими доказами підтверджується або спростовується таке право, а залишив на розгляд та оцінку суду в кожній конкретній справі, що стало причиною продовження формування різної судової практики.

            Верховний суд України на своєму веб-сайті ( http://www.scourt.gov.ua ) розмістив “Витяг з аналізу судової практики застосування судами законодавства, яке регулює іпотеку як заставу нерухомого майна” в якому окремим розділом “Нерухомість, право користування, якою мають діти” розглянув, оцінив судову практику та надав рекомендації, щодо права користування житлом, яким мають діти і яке є предметом іпотеки.

         У вище вказаному узагальненні ВСУ, доповідачами звернено увагу зокрема на такі моменти:

            1. чи має право користування певним житлом дитина і як саме має бути підтверджене це право. Роз’ясняючи це питання, Верховний Суд України ще у своїй ухвалі від 23 липня 2008 р. зазначив, що право користування майном члена сім’ї власника житла пов’язано з моментом здійснення реєстрації за місцем проживання особи(рішення № 2270896 в Єдиному державному реєстрі судових рішень).

            У 2012 р. зазначене було закріплене на нормативному рівні. Так, пунктами 1.9, 1.10 гл. 2 розд. ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (затверджено наказом Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 р. № 296/5, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 22 лютого 2012 р. за № 282/20595; далі – Порядок № 282/20595) передбачено, що з метою перевірки відсутності прав малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб на користування відчужуваними житловим будинком, квартирою, кімнатою або їх частиною нотаріус вимагає подання йому довідки про склад сім’ї житлово-експлуатаційної організації, квартального комітету або іншого уповноваженого органу з питань реєстрації місця проживання.

            Разом із тим питання про визначення права користування житлом дитиною залишається складним, суди не завжди дотримуються однакових позицій . Вивчення узагальнень судової практики показало, що, як правило, відповідно до практики Верховного Суду України та вимог Порядку № 282/20595 наявність права користування житлом дитиною доводиться її реєстрацією в цьому приміщенні.

           

            2. Однак трапляються випадки прийняття судами рішень, в яких житлові права дитини пов’язуються з іншими фактами, відмінними від реєстрації. Так, з метою визначення обставин, які б підтверджували користування дитиною приміщенням, переданим в іпотеку, використовуються покази свідків, довідки з медичних, дошкільних та шкільних установ, матеріали анкети позичальника, де б зазначалось про склад членів родини, а також копії паспортів, що містяться в матеріалах кредитної справи з відмітками про наявність дітей. Як свідчить судова практика, ці докази беруться судами до уваги під час винесення рішень щодо недійсності договорів іпотеки, укладених без згоди органів опіки та піклування.

            У підтвердження, позиції наводиться, рішення Шевченківського районного суду м. Чернівців від 24 листопада 2011 р. позов про визнання договору іпотеки недійсним задоволено; Апеляційний суд Чернівецької області погодився з таким рішенням суду. До речі, ВССУ переглядав у касаційному порядку вище вказані рішення і залишив їх без змін. (примітка  автора)

            Крім того, така практика узгоджується з положеннями ст. 405 ЦК, згідно з якою члени сім’ї власника житла, які проживають разом з ним, мають право на користування цим житлом відповідно до закону. Сервітутне право користування житлом набувають члени сім’ї власника житла за фактом набуття статусу члена його сім’ї (ухвала Верховного Суду України від 21 вересня 2011 р. у справі № 6-57868св10).

 

            3 . Слід зазначити, що практика визначення права користування житлом дитиною за відсутності її обов’язкової реєстрації сприяє недобросовісній поведінці іпотекодавців під час укладення договорів іпотеки.

            Беручи до уваги ситуацію, що склалась у сфері захисту прав дітей під час укладення договорів іпотеки, суди, вирішуючи цю категорію спорів, повинні в кожному конкретному випадку перевіряти право користування житловим приміщенням дитиною, яке може ґрунтуватися на документальній підставі (довідки про наявність зареєстрованих осіб на житловій площі, серед яких зазначена й дитина) та на законі (на підставі ст. 405 ЦК на праві сервітуту).

            За відсутності реєстрації дитини в оспорюваному приміщенні належить з’ясовувати наявність у дитини іншого місця проживання. Суди повинні враховувати добросовісність поведінки позивачів, які, будучи іпотекодавцями, оспорюють дійсність іпотечного договору на підставі неотримання згоди органами опіки та піклування.

            Зазначені роз’яснення узгоджуються з вимогами ст. 215 ЦК, а отже, відповідна практика судів є правильною.

         Пропоную читачам, альтернативну правову позицію для оцінки права користування дітей житлом. 

            Право на свободу пересування і вибору місця проживання як невід'ємне право кожної людини закріплено Загальною декларацією прав людини 1948 року (пункт 1 статті 13), Міжнародним пактом про громадянські і політичні права 1966 року (стаття 12), Протоколом N 4 до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року (стаття 2).

            Згідно з Конституцією України кожному, хто на законних підставах перебуває на території України, гарантується свобода пересування, вільний вибір місця проживання, право вільно залишати територію України, за винятком обмежень, які встановлюються законом (частина перша статті 33).

            Відповідно до п.15 Постанови Пленуму Верховного Суду України №9 від 01.11.1996 року «Про застосування Конституції України при здійсненні правосуддя», При розгляді  спорів про право користування жилим приміщенням необхідно брати до уваги,  що ст.33 Конституції гарантує  кожному, хто на законних підставах перебуває на території України,  свободу пересування та вільний вибір  місця  проживання. Це  означає,  що наявність  чи  відсутність  прописки  самі по собі не можуть бути підставою для визнання права  користування  жилим  приміщенням  за особою,  яка там проживала чи вселилась туди як член сім'ї наймача (власника) приміщення, або ж для відмови їй у цьому.

            Проте суди різних інстанцій, не надають належної правової оцінки цим правовим нормам та рекомендаціям ВСУ, не застосовують правові норми Конституції України.

            Зазначені положення Конституції України та міжнародно-правових актів дістали свій подальший розвиток і конкретизацію у Законі України "Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні" від 11 грудня 2003 року N 1382-IV (далі - Закон N 1382).

            Зокрема, у статті 2 Закону N 1382, громадянам України, а також іноземцям та особам без громадянства, які на законних підставах перебувають в Україні, гарантуються свобода пересування та вільний вибір місця проживання на її території, за винятком обмежень, які встановлені законом. Реєстрація місця проживання чи місця перебування особи або її відсутність не можуть бути умовою реалізації прав і свобод, передбачених Конституцією, законами чи міжнародними договорами України, або підставою для їх обмеження.

            Необхідно взяти до уваги ст. 29 ЦК України в якій вказано, що фізична особа може мати кілька місць проживання.

            Відповідно до ст. 383 ЦК України, власник житлового будинку, квартиримає право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб.

            Відповідно до ст. 405 ЦК України, Члени сім'ї власника житла, які проживають разом з ним, мають право на користування цим житлом відповідно до закону. Житлове приміщення, яке вони мають право займати, визначається його власником.

            Аналогічні норми міститься у ст..150, 156 ЖК України, громадяни, які мають у приватній власності  будинок  (частину будинку),  квартиру , користуються ним (нею) для особистого проживання і проживання членів їх сімей і мають право розпоряджатися цією власністю на свій розсуд: продавати, дарувати, заповідати, здавати в оренду, обмінювати, закладати, укладати інші не заборонені законом угоди. Члени сім'ї власника  жилого будинку  ( квартири ), які проживають разом з ним у будинку (квартирі), що йому належить, користуються  жилим приміщенням  нарівні з власником будинку (квартири), якщо при їх вселенні не було іншої угоди про порядок користування цим приміщенням.

Відповідно до задекларованого у принципі 4 Декларації прав дитини, а також: гарантованого  ст. 18 Закону України «Про охорону дитинства»  - діти - члени сімї власника житлового будинку мають право користування займаним приміщенням на рівні з власником.

У цій правовій нормі, мова йде про займане приміщенні, а не зареєстроване місця проживання, що є різними юридичними поняттями. Проте суди різних інстанцій не належно оцінюють і не застосовують цієї правової норми.

            Відповідно до ст. 17, 18 закону «Про охорону дитинства», батьки або особи, які їх замінюють, не мають права без дозволу органів опіки і піклування укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню або спеціальній реєстрації, відмовлятися від належних дитині майнових прав, здійснювати розподіл, обмін, відчуження житла, зобов'язуватися від імені дитини порукою, видавати письмові зобов'язання; держава забезпечує право дитини на проживання в таких санітарно-гігієнічних та побутових умовах, що не завдають шкоди її фізичному та розумовому розвитку. Діти - члени сім'ї наймача або власника жилого приміщення мають право користуватися займаним приміщеннямнарівні з власником або наймачем.Органи опіки та піклування зобов'язані здійснювати контроль за додержанням батьками або особами, які їх замінюють, майнових та житлових прав дітей при відчуженні жилих приміщень та купівлі нового житла.

         Замість висновків:

            Верховний суд України у своєму узагальнені, звертає увагу, що у випадку відсутності реєстрації дітей при укладені іпотечного договору та пізнішому заявлені позову про визнання недійсним іпотечного договору, необхідно аналізувати добросовісність поведінки батьків.

            Проте, Верховний суд України не вказує, як бути якщо позов подали діти  (повнолітні) до банку та своїх батьків; не зрозумілим є також функція органу опіки та піклування, завданням якого є контроль за дотриманням прав дітей.

            Вважаю, що при вирішенні цієї категорії спорів необхідно виходити найперше із прав та інтересів дітей, як окремих суб'єктів правовідносин, які через свій особливий статус потребують захисту держави (ст. 3 Конституції України), в деяких випадках навіть від своїх батьків, які легковажно чи недбало ставляться до своїх обов'язків.