Ипотечный тупик для цен на недвижимость

В начале января «Индекс КредитМаркет» пересмотрел состав корзины расчета индекса по ипотеке. Причина проста – ряд банков в течение последних месяцев прошедшего года свернул выдачу кредитов на покупку недвижимости. А те, кто ипотечные кредиты продолжает выдавать, последовательно поднимают его – с октября эффективная ставка выросла с 20,37% до 25,14%.

Почему сворачивается выда ча ипотечных займов и почему они дорожают? Факторов, которые привели к этому, как минимум, два. Банки не уверены в платежеспособности потенциальных клиентов – это один фактор. Второй – у них нет не то что длинных(от 7-10 лет), но даже среднесрочных ресурсов(от 3 лет) в гривне. Фактически.

Поэтому сейчас доля ипотечных кредитов в суммарном объеме выдаваемых физлицам займов составляет чуть более трети. И нет никаких гарантий того, что длинные ресурсы появятся в ближайшее время.

Но есть еще один фактор, который весит не меньше двух первых. Это – ценовые ожидания.

Банки всерьез опасаются дальнейшего обесценивания залогов. То есть – вполне вероятного дальнейшего снижения цен на недвижимость. Особенно – в регионах. Особенно – в городах, которые не относятся к категории «миллионники».

«Сокращение ипотеки – снижение спроса – снижение цен – сужение предложения ипотеки – еще большее сокращение ипотеки – снижение спроса на новом витке – еще одно снижение цен...» - этот порочный круг может быть разорван только вбрасыванием массовых ипотечных кредитов под 12-15% годовых в гривне. Однако, скорее всего, государственные ипотечные программы будут финансировать приобретение квартир во вновь строящихся домах массовых серий. Только при таком условии государственная поддержка ипотеки с наивысшим КПД даст толчок экономическому росту в целом.

Так что рассчитывать на то, что государственная программа ипотечного кредитования «подхватит» рынок в целом – пока преждевременно. Реальные ценовые перспективы рынка недвижимости и ипотечного рынка прояснятся после того, как будут выданы первые дешевые ипотечные кредиты на сумму хотя бы в полмиллиарда гривен. Это соизмеримо с полугодовым объемом ипотечного рынка в 2011 году.