Проблемы автоматического перехода имущественных прав на землю

Вопрос перехода права собственности или аренды на земельный участок в случае приобретения права собственности на расположенных на нем объектах недвижимости всегда стоял на повестке дня, поскольку является урегулированным несовершенно, а существующие нормы законодательства, которые предусматривают такой переход, не сопоставляются с положениями специального законодательства, и общими принципами гражданского права, в связи с чем по своей правовой природе являются мертвыми и не применяются на практике. Речь идет, в частности, о применении ст. 377 ГК Украины и ст. 120 ЗК Украины.

Так, ст. 377 ГК Украины устанавливает, что к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя).

Вместе с тем, ст.120 ЗК Украины определяет, что в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, находящиеся в собственности, пользовании другого лица, прекращается право собственности, право пользования земельным участком, на котором расположены эти объекты. К лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом, здание или сооружение, размещенные на земельном участке, находящемся в собственности другого лица, переходит право собственности на земельный участок или его часть, на которой они размещены, без изменения его целевого назначения. Часть 2 ст.120 ЗК Украины отмечает, что если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, находящемся в пользовании, то в случае приобретения права собственности на эти объекты к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором они размещены на тех же условиях, и в том же объеме, что были у предыдущего землепользователя.

Однако, пока что, существующие положения специального законодательства, и отсутствие четко урегулированной процедуры перехода указанного права, фактически блокируют действие норм гражданского и земельного кодексов и делают невозможным автоматический переход права собственности или пользования такими участками.

В частности, частью 3 статьи 7 Закона Украины «Об аренде земли» определено, что к лицу, к которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном земельном участке, также переходит право аренды на этот земельный участок. Договором, предусматривающим приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, здание или сооружение.

Из содержания указанной нормы усматривается, что в договоре об отчуждении здания или сооружения должно быть указано о прекращении договора аренды земельного участка, на котором такое здание расположено. Однако как быть, если такие условия не прописаны в договоре, или другая сторона уклоняется от прекращения такого договора, поскольку гражданским кодексом предусмотрено, что расторжение договоров должно происходить тем же способом и в той форме, в которой такой договор заключался.

В свою очередь, Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений»  предусматривает обязательное проведение государственной регистрации прав собственности на земельные участки, а в случае если такие участки относятся к государственной или коммунальной собственности, приобретение права собственности на них возможно при условии принятия соответствующего решения органом государственной власти или местного самоуправления.

Такое положение вещей приводит к многочисленным судебным спорам, и значительной затраты времени и средств собственников на приобретение прав на такой земельный участок.

Для урегулирования указанной проблематики, в Верховной Раде Украины на данный момент зарегистрированы несколько законопроектов, которые призваны реанимировать   существующие нормы гражданского и земельного законодательства и урегулировать процедуру перехода прав приобретателей недвижимого имущества на земельные участки, расположенные под ними.

В частности, речь идет о двух законопроектах, а именно проект Закона № 2059 от 11.06.2015 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно перехода права аренды земельного участка», и Проект закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины (относительно единой правовой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости)».

   Что касается законопроекта 2059, то с его анализа усматривается четкая регламентация процедуры перехода права пользования земельным участком и регистрация такого права пользования. Согласно ст.2 проекта, регистрация прав на земельный участок за приобретателем недвижимости происходит одновременно с переходом права собственности на жилой дом, здание, сооружение к приобретателю таких объектов. Регистрация права пользования будет осуществляться тем самым субъектом, который регистрирует право собственности на жилой дом, здание, сооружение за новым владельцем.

Указанным проектом закона предусматривается автоматический переход права аренды на земельный участок, без уведомления об этом владельца такого участка. Кроме того, устанавливается, что основанием для прекращения права аренды с предыдущим арендатором, является регистрация за лицом права на недвижимость на указанном земельном участке.

Вместе с тем, довольно интересным, но неоднозначным является положение проекта о том, что приобретатели недвижимости, после государственной регистрации права собственности на нее, становятся сторонами уже существующих договоров аренды с предыдущими арендаторами, без заключения дополнительных соглашений. В таком случае документом, подтверждающим смену арендатора в договоре аренды земли станет документ, предусматривающий переход права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном участке.

Однако такая процедура вызывает сомнение в ее соответствии с положениями гражданского законодательства, регулирующих порядок и условия заключения и расторжения договоров.

Говоря о Проекте Закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины (относительно единой правовой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости)» следует отметить, что цель этого акта призвана также адаптировать к практике положения части 2 статьи 120 Земельного кодекса Украины и часть третью статьи 7 Закона Украины «Об аренде земли».

Концептуально важные положения данного законопроекта сводятся к следующему:

Во-первых, законопроект закрепляет обязанность приобретателя недвижимого имущества в течение 10 дней со дня государственной регистрации обратиться к собственнику земельного участка с предложением передать ему в пользование земельный участок под объектом недвижимости, принадлежащим ему на праве собственности. В свою очередь владелец земельного участка обязан принять такое предложение и письменно уведомить пользователя таким земельным участком о переходе права собственности на жилой дом, здание или сооружение.

Во-вторых, проект устанавливает обязанность сторон (собственника земельного участка и нынешнего землепользователя) не позднее 30 дней со дня государственной регистрации права собственности на соответствующий объект недвижимости, разорвать существующий между ними договор, на основании которого возникло право пользования земельным участком, а приобретатель в свою очередь обязуется заключить договор с собственником земельного участка.

В-третьих, проект закона предусматривает, что в случае нахождения земельного участка в постоянном пользовании, орган местного самоуправления или орган государственной власти (очевидно, который принимал решение о передаче данного такого участка в постоянное пользование) обязан не позднее 30 дней со дня государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество прекратить право постоянного пользования земельным участком с существующим землепользователем, и передать в пользование новому владельцу недвижимого имущества. Предложенное положение является достаточно прогрессивными, и вполне согласуются с п. е ч.1 ст.141 ЗК Украины относительно оснований прекращения права постоянного пользования земельными участками. Однако сможет ли быть воплощенным в жизнь в указанные строки остается вопросом.

Также, не смотря на все положительные стороны, данный законопроект оставляет открытым вопрос, как быть лицам, которые приобрели недвижимость в собственность, но не получили никаких прав на земельный участок до возможного вступления в силу этого законопроекта, ведь в переходных положениях проекта о таких лицах не упоминается.

Также проектом закона на должном уровне не обеспечивается ответственность за невыполнение указанных требований, и фактически вся полнота контроля и ответственности за соблюдение указанных положений возлагается на заинтересованное лицо (приобретателя недвижимости), который, в случае невыполнения требований об обязательности расторжения / заключения договора может обратиться в суд за защитой своих прав. Такое положение создает условия для злоупотреблений со стороны владельцев земельного участка и затягиванием процедуры передачи земельного участка приобретателю недвижимости. Поэтому, на наш взгляд,  необходимо четко закрепить ответственность за несоблюдение указанных условий о передаче земельного участка, а также сроков их выполнения.

В конечном итоге, данная правовая проблема существует из-за разного понимания правовой природы недвижимости, и земельного участка на котором расположено такое недвижимое имущество.

По этому поводу довольно конструктивно высказался Европейский суд по правам человека в своем решении по делу «Магеррамов против Азербайджана», № 5046/07 от 30.03.2017р.

В данном решении, суд, в первую очередь, толкует понятие «имущества» и отмечает, что «…понятие «имущество» в первой части статьи 1 Протокола № 1 к Конвенции, имеет автономное значение, которое не ограничивается владением материальными благами и не зависит от формальной классификации в национальном законодательстве. Точно так же, как материальные товары, некоторые другие права и интересы, составляющие активы можно рассматривать как «права собственности» и, таким образом, как «имущество» для целей настоящего пункта. В указанном решении суд также определил, что заявитель находился в законном владении недвижимым имуществом, находящимся на улице Attarlar , 32 в Гяндже, состоящего из здания, принадлежащего ему, а также участка земли, по отношению к которому заявитель имел интерес в соответствии с внутренним законодательством в силу его права собственности на здание. Заявитель использовал эту собственность для проведения законного, авторизованный розничного бизнеса…».

В указанном решении суд приходит к выводу, что и недвижимое имущество, которое заявитель использовал в качестве своих помещений для бизнеса, а также земельный участок, о котором идет речь, представляют собой «имущество» заявителя в понимании статьи 1 протокола № 1 к Конвенции. То есть ЕСПЧ четко определил существования неразрывной связи недвижимости и земельного участка, на котором эта недвижимость находится.

Подводя итоги, на основании существующей судебной практики, следует прийти к мнению, что не всегда суды склоняются к определению целостности земельного участка, и недвижимости, как изложено в предложенном решении ЭСПЧ. Поэтому, хотелось бы, чтобы законодатели в свете грядущей земельной реформы, все же коснутся этого вопроса и наконец то урегулировали на законодательном уровне механизм автоматического перехода прав на такие земельные участки.