блоги

Авторские блоги и комментарии к ним отображают исключительно точку зрения их авторов. Редакция ЛІГА.net может не разделять мнение авторов блогов.
08.04.2014 10:22

ОСББ чи кооператив?

Анна Самойленко Руководитель Адвокатского объединения «Национальная правовая палата»

Сьогодні, коли довіри у людей до ЖЕКів майже на залишилось, часто постає питання, яку форму самоорганізації обрати для обслуговування житлового будинку. Найбільш відомі форми самоорганізації (об’єднання) громадян в даній сфері – це кооперативи та об’єднанн

Сьогодні, коли довіри у людей до ЖЕКів майже на залишилось, часто постає питання, яку форму самоорганізації обрати для обслуговування житлового будинку. Найбільш відомі форми самоорганізації (об’єднання) громадян в даній сфері – це кооперативи та об’єднання співвласників жилого будинку (ОСББ). Розглянемо детальніше кожну з них, щоб з’ясувати, коли саме і яким чином вони можуть мати місце.

Кооперативи

Поняття житлово-будівельний кооператив і житловий кооператив розглядаються чинним законодавством як тотожні.

Житлово-будівельні кооперативи (житлові кооперативи) є особливою формою самоорганізації членів кооперативу, на відміну від інших організаційно-правових форм, що передбачають приватне утримання багатоквартирних жилих будинків.

Житлово-будівельна кооперація спрямована на використання кооперативних форм для задоволення зростаючих потреб населення в житлі. Основною метою ЖБК є забезпечення громадян житлом, а після завершення будівництва – обслуговування та управління жилим будинком і прилеглою територією.

Законодавство, яке регулює створення та діяльність ЖБК:

  1. Житловий кодекс УРСР від 30.06.1983 року (надалі – ЖК)
  2. Постанова КМ УРСР «Про затвердження примірного статуту житлово-будівельного кооперативу» № 163 від 22.08.1991 року (надалі – Примірний статут)
  3. Постанова РМ УРСР і Укрпрофради «Про затвердження Правил обліку громадян, які бажають вступити до житлово-будівельного кооперативу» №186 від 05.09.1985 року;
  4. Закон України «Про кооперацію» від 10.07.2003 року (Закон про кооперацію).
  5. Цивільний і Господарські кодекси (в галузі регулювання положень відносно юридичної особи) – надалі – ЦК і ГК.

 

Як бачимо, законодавство, яке регулює створення та діяльність кооперативів, дещо застаріле (окрім Господарського та Цивільного кодексів).

Відповідно до пункту 1 Примірного статуту ЖБК організовуєтьсяз метою забезпечення житлом членів кооперативу і членів їх сімей шляхом будівництва багатоквартирного жилого будинку (будинків), а у випадках, передбачених законодавством, - одно- і двоквартирних жилих будинків садибного типу або багатоквартирного блокованого  жилого будинку (будинків) з надвірними будівлями за власні кошти кооперативу з допомогою банківського кредиту, а також для наступної експлуатації та управління цим будинком (будинками).

Як бачимо, кооператив має бути створений ВИКЛЮЧНО до будівництва жилого будинку, оскільки створюється саме для його будівництва.

Після державної реєстрацію ЖБК набуває статусу юридичної особи.

ЖБК організовуються при виконавчих комітетах місцевих Рад народних депутатів, при підприємствах, установах та організаціях. Рішення про організацію кооперативів при підприємствах, установах та організаціях приймаються з урахуванням пропозицій трудових колективів. До кооперативів, що організуються при виконавчих комітетах місцевих Рад народних депутатів, приймаються громадяни, які перебувають у відповідному виконавчому комітеті на обліку бажаючих вступити до кооперативу (у списку осіб, які користуються правом на вступ до кооперативу поза чергою). До кооперативів, що організовуються при підприємствах, установах, організаціях, приймаються працівники цих підприємств, установ, організацій, які перебувають на обліку бажаючих вступити до кооперативу (у списку осіб, які користуються правом на вступ до кооперативу поза чергою), а також інші особи, про яких йтиметься далі. У порядку доукомплектування до зазначених кооперативів за направленням виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів можуть бути прийняті працівники інших підприємств, установ і організацій, розташованих у даному населеному пункті (п. 2 Примірного статуту).

Число громадян, які вступають до організовуваного кооперативу, повинно відповідати кількості квартир жилому будинку (будинках) кооперативу, запланованому до будівництва (п. 3 Примірного статуту). Розподіл квартир між членами кооперативу провадиться перед здачею жилого будинку в експлуатацію (п. 4 Примірного статуту).

Відповідно до п.7 Примірного статуту громадяни приймаються до ЖБК після досягнення ними 18-річного віку, але до 30 років.

Далі слід зазначити, що одним із прав ЖБК є одержання в установленому порядку в безстрокове користування земельної ділянки для будівництва жилого будинку (будинків) та надвірних будівель та отримання кредиту на будівництво жилого будинку та надвірних будівель (пп.1 та 2 п. 16 Примірного статуту).

Особі, прийнятій до членів ЖБК надається в безстрокове користуванні окрема квартира, що складається з однієї чи кількох кімнат, відповідно до кількості членів сім’ї, суми її пайового внеску  та граничного розміру жилої площі. Заселення провадиться за ордерами (п. 27 Примірного статуту), надання квартир у будинку ЖБК провадиться в межах 13,65 квадратного метра жилої площі на одну особу, але не менше рівня середньої забезпеченості  громадян жилою площею в даному населеному пункті.

У разі викупу квартири член ЖБК стає власником цього майна (ст. 19-1 Закону про кооперацію)

Закон України про кооперацію (стаття 6) визначає, що кооперативи відповідно до завдань та характеру діяльності поділяються на: виробничі (для спільної виробничої або іншої господарської діяльності на засадах трудової участі членів з метою одержання прибутку), обслуговуючі (утворюється для надання послуг переважно членам кооперативу, а також іншим особам з метою провадження їх господарської діяльності. Обслуговуючі кооперативи надають послуги іншими особам в обсягах, що не перевищують 20% загального обороту кооперативу) та споживчі (утворюється для організації торговельного обслуговування, заготівель с/г продукції, сировини, виробництва продукції та надання інших послуг з метою задоволення споживчих потреб його членів). За напрямами діяльності кооперативи можуть бути сільськогосподарськими, житлово-будівельними, транспортними, освітніми, туристичними, медичними тощо.

ЖБК може бути як виробничий – безпосередньо будує житло та вільно продає його на ринку (при цьому створення виробничого кооперативу не означає, що в ньому можуть працювати лише його члени (ч.2 ст. 24 Закону про кооперацію) дозволяє кооперативу залучати до роботи за трудовим договором осіб, які не є його членами) , так і споживчий – кооператив маючи грошові внески його членів звертається як замовник до спеціалізованої підрядної організації, яка виконує всі будівельні роботи, наслідком чого є перехід усіх збудованих квартир у власність його членів.

Отже, ЖБК – юридична особа, яка утворюється фізичними та /або юридичними особами, які добровільно об’єдналися на основі об’єднання їх майнових пайових внесків для участі у будівництві жилого будинку (будинків) і наступної його (їх) експлуатації. Кооперативи створюються при виконавчих комітетах місцевих Рад народних депутатів, при підприємствах, установах та організаціях з метою задоволення потреб його членів у житлі.

Отже, у випадку, коли будинок ВЖЕ збудовано і його мешканці є власниками квартир, кооператив для обслуговування жилого будинку, НЕ МОЖЕ БУТИ створений.

Для обслуговування вже збудованого жилого будинку може бути створено ОСББ (об’єднання співвласників багатоквартирного будинку).

Нормативна база:

1.                    Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 року (далі – Закон про ОСББ);

2.                    Цивільний та Господарські кодекси (регулювання положень стосовно створення та діяльності юридичної особи) – далі ЦК і ГК;

3.                    Наказ Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства № 141 «Про затвердження Типового статуту об’єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типового договору відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя» від 27.08.2003 року (далі – Типовий статут);

4.                    Закон України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців» від 15.05.2003 року (далі – Закон про реєстрацію).

 

ОСББ – юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна.

Відповідно до ст. 4 Закону про ОСББ об’єднання створюється для забезпечення і захисту прав його членів та дотримання їхніх обов’язків, належного утримання та використання неподільного та загального майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

В одному житловому комплексі може бути створене тільки одне об’єднання.

Основна діяльність ОСББ полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном об’єднання, належне утримання будинку та прибудинкової території, сприяння членам об’єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов’язань, пов’язаних з діяльністю ОСББ.

ОСББ може здійснювати свою діяльність безпосередньо або шляхом укладення договорів з фізичними або юридичними особами.

ОСББ є юридичною особою, яка створюється відповідно до закону, має печатку зі своїм найменуванням та інші необхідні реквізити, а також розрахункові рахунки в установах банку.

ОСББ є неприбутковою організацією та не має на меті одержання прибутку і його розподілу між членами об’єднання.

Згідно зі ст. 4 Закону про ОСББ об’єднання може бути створене у будинку будь-якої форми власності з числа тих, хто приватизував або придбав квартиру.

Для створення ОСББ власником будинку або ініціативною групою скликаються установчі збори. Кожний власник на установчих зборах має дин голос, незалежно від площі та кількості квартир або приміщень, що перебувають у його власності

Членом ОСББ може бути фізична чи юридична особа, яка є власником квартири (квартир) або приміщення (приміщень) у багатоквартирному будинку. Членство в ОСББ є добровільним і може набуватися одночасно зі створенням ОСБ при проведенні установчих зборів, а також індивідуально, на основі письмової заяви, в будь-який момент його існування. Членство в ОСББ розпочинається на підставі поданої письмової заяви власника за згодою об’єднання, припиняється – на підставі поданої заяви власника приміщення або з інших підстав відповідно до статуту ОСББ. Власники приміщень, розташованих в межах одного житлового комплексу, які не є членами ОСББ, можуть укладати з ОСББ договори про співпрацю та дії у спільних інтересах (ст. 9 Закону про ОСББ).

Органи управління ОСББ – загальні збори, правління (будь-яка непарна кількість осіб, але не менше 3) і ревізійна комісія (не менше 3-х осіб) чи ревізор (одна особа).

Реєстрація ОСББ здійснюється у порядку та у строки, передбачені Законом про реєстрацію для новостворюваних юридичних осіб.

Відносно майна ОСББ хочеться зазначити наступне – відповідно до ст. 19 Закону про ОСББ спільне майно співвласників багатоквартирного будинку складається з неподільного та загального майна.

Загальне майно – частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватись згідно з їх призначенням на умовах, визначених у статуті ОСББ (кладові, гаражі, в тому числі підземні, сходові марші, конструкції даху, покрівля, в’їздна група тощо).

Неподільне майно – неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належне функціонування жилого будинку.

Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку. Неподільне майно не підлягає відчуженню.

Загальне майно перебуває у спільній частковій власності співвласників багатоквартирного будинку.

Власники приміщень володіють, користуються і у встановлених Законом про ОСББ та цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном.

Частка в загальному обсязі обов’язкових платежів на утримання і ремнт неподільного майна у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі приміщень, що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Частка в загальному обсязі обов’язкових платежів на утримання і ремонт загального майна та в інших спільних витратах у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі приміщень, що перебувають у користуванні фізичних або юридичних осіб.

Частка участі співвласника квартири, власника кімнати (кімнат) у квартирі, де проживають два і більше власників жилих приміщень, співвласника нежилого приміщення на утримання і ремонт визначається відповідно до його частки як співвласника приміщення.

Отже, якщо будинок вже збудовано та квартири придбані мешканцями у власність, то єдиною формою організації управління є ОСББ.

Если Вы заметили орфографическую ошибку, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter.