Чи потрібна експертиза при придбанні землі?

Питання земельного рейдерства і злочинного захоплення нерухомості є чи не найбільш обговорюваними в суспільстві.

Використовуючи «прогалини» в законі та в кадастровій базі й реєстрі прав, а іноді навіть кримінальним шляхом, непорядні ділки захоплюють ділянки та будівлі, які їм не належать.

В порушення практики Європейського суду з прав людини, використовуючи формальні зачіпки, часто скасовуються документи на землю, відбуваються інші дії, що суперечать засадам правової держави.

Спробуємо розібратися, чому це так і як від цього захиститися

Незважаючи на те, що реформування земельних відносин проводиться в Україні вже понад 26 років, проблема економіко-правового захисту прав землевласників зберігає свою актуальність.

Відсутність ефективної системи забезпечення і захисту прав на землю вимагає від покупців надзвичайної кмітливості, спеціальних знань і глибокого розуміння ризиків, пов'язаних з інвестиціями в нерухомість.

Нерідкі випадки, коли на одну і ту ж земельну ділянку могли бути видані декілька правовстановлюючих документів різним особам, або в результаті розгляду судових спорів власники позбавляються прав на земельні ділянки.

В останні роки набуло особливої популярності «земельне рейдерство» - позбавлення прав на ділянки за допомогою спеціально інсценованих бізнес-конфліктів, судових рішень, а також використання «слабких місць» кадастрово-реєстраційної системи, законодавчих прогалин і суперечностей.

В Україні, на відміну від багатьох країн, не здійснюється державне регулювання ріелторської діяльності, що в комплексі з недостатньо високим рівнем правової обізнаності українських громадян, створює сприятливі умови для шахрайства й махінацій з правами на землю, а також оскарження договорів купівлі-продажу, обміну, дарування земельних ділянок у судовому порядку.

Цивільний кодекс України захищає добросовісного набувача, гарантуючи йому право власності на майно в деяких випадках.

Однак сумлінність у юридичному і загальнолюдському сенсі, як кажуть в Одесі, - «дві великі різниці».

Згідно із законом, якщо володіння ділянкою колись було передано власником іншій особі проти його волі (а звідки це знати кінцевому покупцю?), добросовісний набувач може вимагати лише певної компенсації, але завжди позбавляється земельної ділянки. Ділянка має бути повернута власнику, а шукати того, хто ділянку продав для компенсації збитків - справа малоперспективна. Якщо ж майно перейшло до добросовісного набувача безоплатно (у всякому випадку документально), у будь-якому разі він повинен повернути ділянку.

У багатьох зарубіжних країнах існують інститути захисту майнових прав власників земельних ділянок, які формувалися століттями. В той же час кадастрово-реєстраційна система України знаходиться на етапі становлення і   поки не може похвалитися надійністю гарантування прав.

Тобто, купуючи нерухомість, яка завжди коштує чималих грошей, доцільно вже на початковому етапі залучити експерта або спеціалізовану організацію, які зможуть об'єктивно оцінити «проблемність» об'єкта і надати обґрунтований висновок про передбачувані ризики.

Які ж ризики найбільш часто зустрічаються на ринку нерухомості України?

Практика показує, що втратити ділянку легко можна у випадках:

- купівлі земельної ділянки не у справжнього власника;

- використання при оформленні угоди підроблених документів;

- супровід угоди неправильно складеними документами;

- закінчення повноважень довіреної особи (або їх недійсність) у представника продавця;

- здійснення угоди особою, дієздатність якої була обмежена в судовому порядку внаслідок зловживання спиртними напоями або наркотичними речовинами;

- продаж земельної ділянки особою, що страждає психічними розладами;

- продаж земельної ділянки особою, яка не досягла повноліття;

- претензій на придбану земельну ділянку спадкоємців колишнього власника;

- відсутність згоди на відчуження земельної ділянки чоловіка або дружини власника, які не повідомили про свій сімейний стан;

- наявність арешту на придбану земельну ділянку через невиплачені продавцем податки (на нерухомість, на спадок або на дарування), аліменти або інші борги.

Обмеження прав, що набуваються на землю також може виникнути внаслідок:

- порушень в процесі приватизації майна;

- перевищення повноважень контрагентів учасників угоди з придбання майна;
 
- помилок при реєстрації права власності;

- помилок при фіксації меж земельної ділянки;

- недієздатності або нездатності розуміти значення своїх дій одним з учасників договору;

- розділу спадкового майна з порушенням інтересів окремих спадкоємців і тому подібне.

У частині цих питань допоможуть розібратися професійні юристи, переважно з числа тих, хто спеціалізується на питаннях права нерухомості та землекористування. Однак від безлічі проблем може допомогти експерт у сфері землеустрою. 

Експертна спеціальність 10.20 - «Дослідження з питань землеустрою», а також 10.7 - «Земельно-технічна експертиза» дозволяє вирішити питання відповідності нормативно-правовим актам рішень органів влади про виділення земельних ділянок, зміни їх цільового призначення, а також якості самої землевпорядної документації. Дослідженню підлягають також спірні питання щодо меж земельних ділянок, «накладок» ділянок, поділу землеволодінь і багато інших.

Згадаймо, що на території сучасної України практично 100 років не існувало приватної власності на землю.

Земля з'явилася в комерційному обігу внаслідок її приватизації саме на підставі рішень органів влади. Згадавши те, про що ми говорили вище, не складно зрозуміти, що, скасувавши попереднє рішення, можна відібрати земельну ділянку у будь-якого набувача! 

Як показує судова практика, найчастіше і давність питання не є перешкодою для позбавлення прав на землю власника, що ні про що не підозрює.

Так чи варто хвилюватись? Безумовно так! Однак саме по собі переживання не позбавить від проблем.

Мало хто знає, що замовити експертне дослідження (а відтепер і судову експертизу) можна безпосередньо у державній спеціалізованій експертній установі не тільки за наявності судового розгляду справи або кримінального провадження  а й просто за заявою громадянина чи юридичної особи, тобто на договірних засадах.

Наприклад, при укладанні угоди покупець і продавець можуть домовитися про проведення подібного дослідження і, як наслідок, «спати спокійно».

Таким чином, рішення про чималі капіталовкладення у придбання земельної ділянки має базуватися на чіткому розумінні того, що куплений об'єкт буде придатний для бажаних цілей і має «чисту» історію. Купуючи автомобіль, ми намагаємося перевірити VIN-код, арешти і обмеження, дані про власника. Так чому не зробити цього, коли мова йде про набагато солідніші інвестиції?... 
В іншому випадку, за відсутності ефективної системи забезпечення захисту майнових прав власників земельних ділянок, все ще високий ризик виникнення «проблеми», на вирішення якої доведеться витратити пристойну кількість нервів, часу і ресурсів.

Напрошується один висновок: щоб спати спокійно і не витрачати нерви на вирішення майнових проблем, яких могло б і не бути, не варто покладатися на «щасливий» випадок, а слід звернутися до профільних фахівців.

Окрім згаданих вище "земельних експертиз" можуть бути також проведені почеркознавчі дослідження (шахрайство у земельних питаннях стає дійсно загрозливим, коли підписи на документах вчиняються іншими особами), а також технічна експертиза документів на предмет їхньої підробки. 

Вказані дослідження віднесені законом до криміналістичних, а тому можуть бути виконані лише державними експертними установами.                              

Артем Ріпенко, Андрій Мартин, Анатолій Колосюк