Відчуження земельних ділянок: проблеми та шляхи їх вирішення

       Надруковано: "Юрист та Закон " 25.03.2016 – 31.03.2016, № 11

Проблем, пов’язаних з відчуженням земельних ділянок, настільки багато, що навіть їх класифікація вже “потягне” на наукове дослідження.

Звичайно, всі проблеми у межах даної статті нам не розглянути. Тому зупинимось лише на найбільш суттєвих з них та в оглядовому порядку запропонуємо деякі шляхи вирішення проблемних питань. Треба сказати, що з початку 2016 року у цій сфері нічого кардинально не змінилось.

Поділити проблемні питання умовно можна за “формою власності” на:

-      проблеми при відчуження державних та комунальних земель;

-      проблеми при відчуженні земельних ділянок приватної власності.

Крім того, доречно виділити проблеми щодо набуття та переходу прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, що перебувають під дією “мораторію” на їх відчуження та зміну цільового призначення (використання) та інші земельні ділянки.

Відчуження земельних ділянок державної та комунальної власності за загальним правилом має відбуватись на земельних аукціонах, які, за різних причин, майже не проводяться. Незважаючи на наявність достатнього законодавчого регулювання, в Одесі, деяких інших обласних центрах та інших населених пунктах земельні аукціони не проводяться взагалі.

Це пояснюється низкою причин. По-перше, ст. 134 Земельного кодексу (ЗК), що встановлює обов’язковість аукціонного продажу земель та водночас перелічує певні виключення з цього правила, залишає багато простору для застосування схем отримання ділянок без аукціону.

Чи не найбільшого поширення набули деякі з них. Перш за все, аукціони не поширюються на отримання земельних ділянок у порядку безоплатної приватизації як громадянами (ст.ст. 116, 118, 121 ЗК), так і юридичними особами (а буває й таке, скажімо для житлово-будівельних кооперативів, садівничих товариств). Формально, ніхто й ніщо, окрім, мабуть, совісті чи, скоріше, страху не заважає роздати безоплатно у власність житлово-будівельним кооперативам всі вільні ділянки, придатні для розміщення багатоповерхівок у місті. Є й більш звичні схеми: виділення цілих масивів земель під особисте селянське господарство (ОСГ) чи інші види використання “своїм” громадянам, тобто особам, асоційованим із владою. У сьогоднішніх реаліях для цього «використовуються» навіть учасники АТО, які мають першочергове право на отримання деяких земельних ділянок відповідно до Закону “Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту” та розпорядження Кабміну від 19.09.2015 № 898-р “ Питання забезпечення учасників антитерористичної ? операції та сімей загиблих учасників ? антитерористичної операції земельними ділянкам”.

Іншою робочою схемою, протестованою на досить масштабних проектах у Київській області, є надання земельних ділянок в оренду чи постійне користування юридичній особі публічного права, наприклад комунальному підприємству із подальшим залученням юридичних осіб приватного права (використовуються різні схеми, в результаті яких нерідко на ділянках виникає нерухомість приватної юридичної особи, до якої й переходить відповідне право на землю в силу ст. 120 ЗК). Щодо  державних підприємств це не спрацює. Водночас стосовно комунальних підприємств, установ та організацій жодних обмежень нема.

У той самий час, положення ст. 134 ЗК щодо продажу земельних ділянок та прав на них на аукціонах в інших випадках призводять до абсурду. Так, в Одесі «стоїть» на 100% заселена 16-поверхівка, побудована більше 10 років тому. Під впливом суб’єктивних причин будинок не було свого часу введено в експлуатацію. Зараз, вже після прийняття міською радою рішення про передачу житлово-будівельному кооперативу в оренду земельної ділянки для експлуатації цього будинку, ніхто не підписує договір оренди, посилаючись на те, що відповідно до ст. 134 ЗК має бути проведено аукціон. І це не жарт, а справжня ситуація, що дотепер не вирішена.

Все це свідчить про ущербність самої моделі, закладеної до ст. 134 ЗК. Здається, вона потребує суттєвих змін. На мій погляд, вже краще без аукціонів, аніж з таким регулюванням, коли з одного боку положення про набуття ділянок на конкурентних засадах блокує передачу земельних ділянок невеликим забудовникам та інвесторам, а з іншого використовуються прогалини для передачі десятків гектарів особам, асоційованим із владою.

При відчуженні земельних ділянок приватної власності, щодо яких не поширюється дія “земельного мораторію”, проблем значно менше. За діючим земельним та реєстраційним законодавством правочин щодо відчуження земельної ділянки може здійснити нотаріус, який також реєструє право власності за набувачем. У договорі купівлі-продажу земельної ділянки мають міститись усі істотні умови, необхідні для укладення таких договорів.

Дещо складніше відчужуються будівлі та споруди, що знаходяться на територіях, не сформованих у якості окремих земельних ділянок, що не мають кадастрового номеру та не зареєстровані (не сформовані) в установленому порядку. У такому випадку зазвичай оформлюється відповідна документація із землеустрою, на підставі якої земельну ділянку може бути зареєстровано із присвоєнням кадастрового номеру (ст. 79-1 ЗК). Ділянка формується та заноситься до Державного земельного кадастру органами Держгеокадастру (кадастровими реєстраторами) після чого можливе відчуження будівель та споруд. Окремі нотаріуси також посвідчують правочини щодо відчуження будівлі або споруди частками. Скажімо продається 1/2 права власності на будівлю (споруду), а потім, тому ж набувачу, знов 1/2.

Більш цікавою є ситуація з відчуженням земельних ділянок, щодо яких діє так званий «мораторій». Мова про заборону, встановлену відповідно до  п.п. 14,15 Перехідних положень ЗК. Так, д о набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2017 року, забороняється внесення права на земельну частку (пай) до статутних капіталів господарських товариств, а також:

- купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб;

-       купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб, а також крім зміни цільового призначення (використання) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам - учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами. Важливо, що під дією мораторію лише ті земельні ділянки, що безпосередньо перелічені у ЗК, а не будь-які землі сільськогосподарського призначення. Фактично, підмораторними є т.зв. «товарка» та «пайове ОСГ».

Чи можна обійти ці заборони? Так, кілька способів дійсно є. Органи Держгеокадастру передають безоплатно у власність громадян земельні ділянки сільськогосподарського призначення, що формально не підпадає ані під дію мораторію, ані під положення статті 134 ЗК щодо проведення земельних аукціонів. Ділянки видаються цілими масивами (під ОСГ, ведення фермерського господарства та ін.), а потім можуть бути на праві оренди чи емфітевзису передані справжньому замовнику цієї операції (агрохолдингу, фермеру тощо). Звісно, це привертає до себе і останнім часом Прем’єр-Міністр, Голова Держгеокадастру та інші високопосадовці анонсують конкурентний продаж сільськогосподарських  земельних ділянок найближчим часом. Щоправда, без змін до законодавства це навряд чи можливо.

За часи дії мораторію заборони на продаж земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського призначення обходились за допомогою різноманітних “схем”: стягнення земельних ділянок в примусовому порядку за борговими розписками тощо. Жодна з них не забезпечувала 100% законності такої операції.

Основними цілком законними механізмами зміни власника “підмораторних земель” приватної власності є обмін на іншу ділянку та передача земельної ділянки у власність після викупу (вилучення) її у попереднього власника для суспільних потреб. Обидва способи мають недоліки.

Щодо обміну земельними ділянками, вищі судові інстанції схильні бачити в цьому лише обмін за схемою «пай на пай». За такого тлумачення сфера застосування правовідносин міни земельних ділянок дуже звужується. Верховний Суд вже неодноразово підтвердив цю позицію, зокрема у постанові від 11.02.2015 року по справі № 6-5цс15.

Стосовно передачі ділянки у власність після її викупу (вилучення) в установленому порядку, це дійсно є дійовим механізмом. Переважно його варто застосовувати тоді, коли потрібна зміна цільового призначення ділянки або ділянок значної площі. Справа в тому, що інакше змінити цільове призначення ділянок для товарного сільськогосподарського виробництва та «пайового ОСГ» не можна. Водночас, учасники цього процесу безпосередньо залежать від органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, що оформлюють відповідні процедури згідно з Законом “Про відчуження земельних ділянок та іншого нерухомого майна для суспільних потреб та з мотивів суспільної необхідності”. До того ж, самі процедури є плутаними та тривалими, а мета майбутнього використання землі має відповідати визначенню суспільних потреб (ст. 9 згаданого Закону) . 

За цих обставин переконані, що земельний мораторій має бути знятий найближчим чином. Проте очікувати цього можна ще досить довго, адже мораторій є цікавим для великого бізнесу, який відстоює збереження status quo. У свою чергу, представники агрохолдингів та суміжних галузей фінансують політиків, які й призначають посадовців, відповідальних для вирішення цих питань. Бджоли досить нечасто воюють проти меду.

Це далеко не повний огляд нагальних проблем відчуження земельних ділянок, з якими сьогодні мають справу юридичні та фізичні особи. За нагоди, продовжимо його.