Витребування нерухомості: новітня судова практика

Віндикаційний процес – це процес, ініційований власником майна до його незаконного володільця про повернення такого майна. За задумом, це процес, коли власник «зловив» володільця та намагається повернути втрачену річ.

            Відповідно до закону він може зробити це завжди, коли він втратив річ, у нього (або у того, кому він сам довірив володіння) її вкрали або майно вибуло з його володіння чи володіння особи, якій він передав річ у володіння, не з їхньої волі яким-небудь чином (ст.ст. 330, 388 Цивільного кодексу, далі ЦК).

Це правильно перекочувало до ЦК з німецького права і є наслідком правила «Hand muss Hand wahren» (« Hand wahre Hand ») або «рука за руку відповідає». Його суть зводиться до того, щоб власник обачно вибирав тих, кому довіряє володіння своєю річчю. Це є відступленням від положень римського права, за яким набуття речі є дійсним тільки тоді, коли відчуження здійснюється уповноваженою особою.

По суті, це є ущемленням правового положення власника в бік захисту добросовісного набувача, а так – спроба убезпечити оборот речей, зокрема нерухомості. Стабільності ринкового обігу загрожує та обставина, що майно може бути в будь-який момент вилучено у набувача.  

З початку, дане правило виникло у давньогерманьских системах по відношенню до рухомого майна. До речі, одним з пояснень появи цього правила є саме малоцінність майна [1] . Загалом, він має багато тлумачень з позицій матеріального та процесуального права, зокрема кримінального процесу. Важливо розуміти, що особливості реалізації даного правила та міра його використання визначаються законодавством, а також те, що сьогодні він діє як по відношенню до рухомого, так і по відношенню до нерухомого майна. Саме таке регулювання містить ЦК.

Співвідношення цього принципу із римською необмеженою віндикацією в цілому залежить від розвитку торгівлі, стану ринкового обороту. Статус власника кілька ущемляється на догоду торговельному обороту. Це має логічне пояснення. Принесення принципу власності в жертву принципу безпечності обороту має наслідком те, що безпека обороту у кінці кінців підвищує цінність права власності та таким чином йде йому на користь [2] .

         Для того, щоб розібратись із особливостями втрати володіння власником нерухомої речі, треба визначитись із тим, що таке нерухомість та що таке володіння нею.

Відомо, що володіння нерухомістю відрізняється від володіння рухомими речами. Запальничку можна покласти в кишеню, а квартиру або земельну ділянку ні. Ці відмінності було підмічено ще за часів римського права, пізніше розвинені у германському праві та праві інших країн. Водночас, правове регулювання цих питань, звичайно, дуже різниться у різних державах.

Треба сказати, що вкрасти нерухомість можна лише умовно. Адже її не можна перемістити у просторі. Тому і позбавлення володіння власника своєю нерухомістю полягає не у фізичному вилученні нерухомості, а в усуненні власника від панування над нею. Це можна зробити як фізично (зайняти будинок, виставити охорону, поміняти замки), так і юридично (змінити документи).

В обігу рухомого майна усі треті особи вправі довіряти факту знаходження речі у чиїхось руках, адже вправі вважати володільця власником. У обороті нерухомості вони вправі довіряти тому, що записано у поземельній книзі (сьогодні – у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень – А.Р.) [2] .

Існує думка, що правила про віндикацію, зокрема про вибуття майна з володіння власника відносно до його волі принципово відрізняються для рухомих та нерухомих речей[1].

Позиція наступна. Враховуючи специфіку речей в обороті, при продажу рухомого майна в якості власника розглядається особа, в якої фактично знаходиться річ. Визначальною умовою є можливість отримання покупцем цього майна у фактичне володіння від продавця. У випадку із нерухомістю ознакою зовнішньої легітимації особи власника є запис у державному реєстрі прав (безвідносно до фактичного володіння).

Відпускаючи рухому річ в обіг, тобто добровільно передавши володіння нею якійсь особі, вважається, що власник сам допустив можливість її втрати.  Передавши об’єкт нерухомості у володіння іншій особі, власник не утворює подібної ситуації, адже оборот нерухомості обумовлено записом у реєстрі. Передаючи володіння, власник не провокує ланцюг відчужень його майна[2].

Дійсно, фактичне володіння рухомою річчю зовні завжди виглядає однаково, нехай його здійснює власник або тимчасовий володілець (користувач) чи незаконний володілець, наприклад злодій. Так, перехожий не розбере, власник чи користувач огородив ділянку і виставив охорону. Утім, дана точка зору не є беззаперечною.

ЦК небагатослівний у питаннях володіння та визначає володіння (чужим майном) як фактичне тримання його у себе (ст. 397 ЦК). Фактичне володіння майном вважається правомірним, якщо інше не випливає із закону або не встановлено рішенням суду. Стаття 398 ЦК визначає, що п раво володіння виникає на підставі договору з власником або особою, якій майно було передане власником, а також на інших підставах, встановленихзаконом.

Насправді, і такого визначення забагато. Питання, пов'язані з володінням рухомим майном, а також земельними ділянками та іншою нерухомістю, знаходиться у площині доктринальних тлумачень і судової практики.

         У сьогоднішній доктрині цивільного права можна вважати в цілому усталеним підхід, за яким для потреб віндикації фактичне володіння (тримання) відрізняється від формального володіння нерухомістю (по запису, по документах). Власник витребує саме формальне володіння.

         Виходячи з цього, виникає цікаве питання: як саме співвідноситься фактичне володіння (тримання) нерухомістю з володінням нерухомістю по запису (по документах), що ми назвали формальним володінням?

Фактичне володіння - це контроль, господарське панування над річчю. Формальне володіння є записом, яким необмеженій кількості осіб оголошено про володіння нерухомістю.

Яке ж володіння оголошується і здійснюється щодо земельних ділянок, будівель , споруд, приміщень, тобто нерухомості?

Можна виділити кілька основних підходів до цього, досить складного питання :

1. Володіння, як рухомими речами, так і нерухомими речами здійснюється простим фактичним пануванням. Отже, хто фактично отримав контроль над об'єктом, той і власник. Скажімо, зайняв приміщення фізично, змінив замки та не допускає власника.

2. Володіння нерухомістю (оголошення володіння нерухомістю) здійснюється виключно за допомогою внесення записів до реєстру прав, а рухомими речами - через фактичне панування (контроль). У цієї точки зору є кілька «підвидів»:

2.1. Той, хто вказаний в реєстрі прав, це завжди власник чи особа, що має інше речове право на річ, а також одночасно володілець майна. Отже, віндикація неможлива, оскільки відповідач - особа, щодо якої внесено запис до реєстру прав, є завжди власником і  володільцем в одній особі. При такому підході колишній власник - позивач може претендувати лише на стягнення збитків або на спробу повернути майно позовом про повернення майна, набутого без достатніх правових підстав (ст. 1212 ЦК). Проте даний підхід поки що «не прижився» в судовій практиці.

2.2. Запис про речове право не є абсолютним, і в тих випадках, коли йому не кореспондує право (наприклад, угода купівлі була визнана недійсною або рішення суду, на підставі якого вносився запис, скасоване), є лише оголошенням володіння нерухомістю. Водночас, виключно запис свідчить про володіння. Тобто, коли хтось фізично окупував нерухомість, він не придбав володіння нею, а лише заважає власнику (володарю речового права) користуватися.

3. Володіння нерухомістю здійснюється «і так, і так». Тобто, власник, що втратив «володіння по запису», витребує таке володіння (повертає собі запис), втративши фактичне володіння річчю – витребує фактичне володіння. Можливо поєднати ці вимоги в одному позові.

         Здається, що позбавлення «фактичного володіння», а по суті – контролю та безпосередньої можливості доступу до нерухомої речі слід сприймати як створення перешкод до використання нерухомості, а не позбавлення володіння нею. Захищатись можна негаторним позовом (ст. 391 ЦК). Це виключає «фактичний підхід» до володіння нерухомістю у контексті індикаційного позову.

            При пред’явленні віндикаційного позову йдеться про формальне володіння відповідно до записів у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Навіть, коли запису в реєстрі про яке-небудь право нема (наприклад, наявні старі документи, видані до створення реєстрів прав, короткострокове користування, щодо якого до реєстру не вноситься запис тощо), можна казати про формальне володіння[3]. Його і слід витребувати віндикаційний позовом.

На відміну від володіння рухомими речами (хоча певні публічні реєстри щодо рухомого майна теж існують), при формальному підході до володіння нерухомістю за допомогою записів в реєстрі чи певних документів, можна виділити різні види володіння, що можуть бути паралельно вказані (оголошені) в реєстрі прав або в інших документах: володіння власника, володіння орендаря, володіння емфітевти тощо.

Щоб встановити беззастережне право власника на витребування володіння втраченою нерухомістю, необхідно визначитися, чи не вибула ця річ з його володіння поза його волею яким-небудь шляхом.

У загальних рисах воля - це певне бажання особи досягти поставленої мети, явище «внутрішнього світу». По суті це психічна категорія, хоча в юриспруденції застосовується і щодо фікції юридичної особи, яка також для потреб права може мати власну волю та проявляти її назовні. Грубо кажучи, волею є останнє бажання особи перед безпосередньою дією (волевиявленням). І саме спрямованість цього «бажання» має встановити суд.

Волевиявлення - вираз волі особи назовні, завдяки якому вона стає доступною сприйняттю інших. Саме волевиявлення, як зовні виражена (об'єктивована) воля, може бути піддано правовій оцінці [3] . За оцінкою цієї категорії можна визначити наявність (відсутність) і (або) спрямованість волі суб'єкта. Воля може бути висловленою усно, письмово, вчиненням конклюдентних дій, мовчанням (бездіяльністю)[4].

Поза волею особи нерухоме майно може вибути з володіння власника шляхом: 1. Його втрати (загублення), 2. Крадіжки (таємного позбавлення майна), 3. Вибуття іншим способом (відкритого позбавлення майна тощо).

Стосовно нерухомості, втратити її (загубити) фізично неможливо. Власник може залишити нерухомість фактично, проте запис про право на неї (відповідні документи) залишиться[5]. Таємне позбавлення володіння нерухомості може мати місце, наприклад, у вигляді шахрайської зміни запису про право реєстратором чи іншою особою. Відкрито відібрати нерухомість проти волі власника можна за рішенням суду тощо.

В перелічених випадках власник завжди може повернути собі володіння та не втрачає своє право власності. У цьому сенсі він виграє у спорі із добросовісним набувачем. Тим не менш, переміщення акцентів у бік захисту інтересів власника (як за часів римського права) може зашкодити обороту та інтересам добросовісних набувачів, які ні в чому не повинні та мають теж захищатись законом.

В останні роки з великим ажіотажем прокурорські працівники та оновлені чиновники кинулися відбирати назад всі земельні ділянки, будівлі, споруди, приміщення, що колись вибули з державної та комунальної власності за рішеннями судів. Це не завжди відповідає здоровому глузду та не убезпечує добросовісних набувачів від вилучення майна. Колосальна кількість осіб сумлінно набула таку нерухомість, не підозрюючи навіть про те, як вона колись «первинно» вибула з власності громади чи держави. Схема така: з початку «ломається» рішення суду за різноманітних причин у зв’язку з певними порушеннями закону при його ухваленні, потім пред’являється віндикаційний позов до добросовісного набувача.  

Так, у інтерпретації ВСУ рішення Європейського суду з прав людини по справі: « Стретч проти Сполученого Королівства» від 24 червня 2003 року Суд встановив, що самі по собі допущені органами влади порушення при передачі майна у власність особи не можуть бути безумовною підставою для повернення цього майна державі, якщо вони не допущені внаслідок винної, протиправної поведінки самого набувача майна». Усупереч ц ій позиції Суду за позовами прокуратури чи органів влади нерідко фактично скасовується право власності осіб а майно відбирається від добросовісних набувачів за суто формальних порушень, що відбулись при первинній передачі (продажу) майна державної чи комунальної власності.

У своїй постанові від 23.01.2007 по справі № 47/83 ВГСУ встановив, що: «Зокрема, згідно рішення Європейського суду з прав людини від 24.06.2003 « Stretch проти Об'єднаного Королівства Великобританії і Північної Ірландії" визнання недійсним договору згідно якого покупець отримав майно від держави та подальше позбавлення його цього майна на підставі того, що державний орган порушив закон є неприпустимим. Зазначене стосується вищезазначених постанов і розпоряджень Кабінету Міністрів України, які в подальшому були скасовані органом виконавчої влади… ».

З приводу подібних випадків Верховний Суд України (ВСУ) сформулював, здавалося б, досить чітку та прозору позицію. Інші суди майже дослівно переписують її в своїх рішеннях.

Так, у рішенні ВСУ № 6-52 цс14 від 11.06.2014 вказувалося: «За пунктом 3 частини першої статті 388 ЦК України можливість витребувати майно від добросовісного набувача є за наявності у діях власника майна волі на передачу майна. За змістом наведеного, майно, що вибуло з володіння власника на підставі рішення суду, ухваленого щодо цього майна, але надалі скасованого, слід вважати таким, що вибуло з володіння власника поза його волею[6]. Оскільки у справі, що переглядається, рішення суду про визнання права власності, на підставі якого частину спірного майна було вилучено з володіння позивача, надалі було скасоване судом, слід вважати, що майно вибуло з володіння власника поза його волею та власник має право витребувати його від добросовісного набувача за правилами статті 388 ЦК України».

Проте виділений курсивом абзац, при ближчому розгляді, викликає чимало запитань:

- Рішення судів « щодо майна » можуть бути різними. Насправді, далеко не всі судові рішення йдуть врозріз з волею власника.

- Чим, в контексті визначення обставин вибуття майна з володіння всупереч волі власника, відрізняються скасован і рішення суду від не скасованих? Адже примусове вилучення майна за судовим рішенням, навіть не скасованим згодом, цілком може свідчити про відсутність волі власника на передачу майна, так само, як і не свідчити про це. І чи можна тлумачити позицію ВСУ a contrario, якщо майно вибуло на підставі дійсного рішення суду (чи завжди воно вибуло тоді по волі власника)? 

- Рішення суду – це далеко не єдине, на що необхідно звертати увагу при оцінці обставин вибуття майна з володіння власника. Наприклад, якщо скасованим по формальним обставинам рішенням суду було затверджено мирову угоду сторін про передачу майна, це не означає, що воля власника на передачу майна була відсутня.

- До, так само як і після прийняття певного рішення суду, можливі волевиявлення сторін, які свідчать про наявність волі на передачу майна, що також необхідно враховувати. Приміром, якщо органом влади прийнято у встановленому законом порядку рішення про передачу земельної ділянки або іншого об'єкта нерухомості, це саме по собі може бути свідченням наявності волі власника на передачу володіння[7]. A contrario до таких висновків приходить Вищий господарський суд України (далі – ВГСУ) у постанові від 22.06.2015 по справі № 916/2973/14, де Суд тлумачить відсутність рішення Кабінету Міністрів України про відчуження майна як відсутність волі на передачу володіння майном. У рішенні Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 17.09.2015 суд оцінює волю держави на передачу у володіння земельної ділянки через призму наявності згоди і прийнятого компетентним органом виконавчої влади рішення про його передачу в приватну власність.

- Необхідно чітко розуміти, що de lege lata оцінюється саме воля на передачу володіння, об'єктивована у певному зовнішньому виразі, а не воля на відчуження (передачу у власність) майна або на щось інше.

Всі ці обставини необхідно ретельно і комплексно вивчати у кожному окремому випадку.

Так, суд, за допомогою всіх доступних йому засобів, має встановити факт наявності або відсутності волі на передачу власником володіння нерухомістю.

Так, згідно з постановою Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних і кримінальних справ від 04.03.2015 при визначенні обставин вибуття спірного приміщення з володіння суд досліджував питання участі міської ради або уповноважених ним осіб у судовій справі про визнання права власності на спірне майно, встановивши, що вибуття майна відбулося без волі і навіть без відома власника.

У даному випадку суд спробував взяти до уваги не тільки пряме волевиявлення власника на передачу володіння, але і взагалі його інформованість про вибуття майна з володіння.

Не слід забувати про те, що воля на передачу володіння може бути, в певних випадках, виражена у формі мовчання, бездіяльності, конклюдентних дій, чому слід також надавати оцінку. Наприклад, після рішення суду, за яким майно вибуло з володіння, власник фактично схвалив це своїми діями (бездіяльністю).

Так, рішення органу влади про передачу в оренду земельної ділянки або іншого майна державної чи комунальної власності, прийняте відповідно до земельного законодавства, може свідчити про наявність волі на передачу володіння, навіть якщо договір (купівлі, оренди, суперфіцію) було укладено відповідно до рішення суду, яке потім було скасовано. Справа в тому, що не завжди набуття права на нерухомістю на підставі судового рішення свідчить про відсутність волі на передачу володіння майном.

Цікаве й інше питання. Якщо сучасна система ведення записів та оформлення документів на нерухомість дозволяє оголошувати різне володіння (володіння власника, володіння користувача тощо), яке саме володіння повинно має бути передане з волі (поза волею) власника, щоб мати значення для задоволення віндикаційного позову власника?

Складається думка, що загальні суди на чолі з Вищим спеціалізованим судом з розгляду цивільних і кримінальних справ беруть до уваги волю на передачу майна виключно у власність із зміною відповідних записів саме про право власності.

У частині випадків це правило обґрунтовується обставинами конкретної справи, однак в інших випадках виглядає недостатньо зваженим.

Так, у рішенні по справі № 6-251цс15 ВСУ суд зробив висновок про вибуття майна з володіння поза волею відповідача, посилаючись на позицію про вибуття майна з володіння на підставі судового рішення про визнання права власності, яке згодом було скасовано. Однак, при розгляді цієї справи суд проігнорував той факт, що спірне приміщення знаходилося в оренді у особи, за яким було визнано право власності.

         В іншій своїй постанові від 24.06.2015 по справі 6-117цс12 ВСУ зазначив: «... коли майно вибуло з володіння власника з його волі (передано за договором іншій особі, яка здійснила відчуження), воно не має права вимагати повернення майна від добросовісного набувача». Слід звернути увагу на те, що ВСУ не уточнює, який конкретно це повинен бути договір, а також, чи спрямований він на встановлення щодо майна права власності, права користування тощо?

Цікаво, що в цьому ж рішенні ВСУ відзначає, що: «... вибуття майна не з волі власника означає відсутність у нього свідомо поставленої мети на передачу майна у власність іншій особі, неприйняття ним будь-яких дій або заходів для досягнення цієї мети і втрату майна в результаті здійсненняіншими особами дій, спрямованих на відчуження майна, без узгодження з власником».

Цікаво, що ВСУ вказує про будь-які дії або заходи, спрямовані на передачу майна, що можна трактувати дуже широко.

Варту уваги і підтримки позицію висловив ВСУ у своєму «Аналізі деяких питань застосування судами законодавства про право власності при розгляді цивільних справ»: «Майно, передане власником іншій особі у володіння або користування за договором між ними, не може вважатися вибулим з володіння власника поза його волею»[8].

У нещодавно розісланому апеляційним судам листі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ « Про практику застосування судами законодавства під час розгляду цивільних справ про захист права власності та інших речових прав » було висловлено наступну позицію: « Якщо річ було продано особою, яка одержала її за договором від власника, добросовісному набувачеві, то від останнього власник не може витребувати свою річ, оскільки у цьому випадку річ вибула як з володіння власника, так і з володіння його контрагента за договором з їх власної волі, тому право власника на витребування своєї речі з незаконного володіння обмежується  інтересами добросовісного набувача»[9]. При цьому Суд не деталізує, за яким саме договором власник передає володіння своєю річчю, та про яку саме річ, рухому чи нерухому йдеться.

Досить послідовно дана позиція відображена у рішеннях Вищого господарського суду України (ВГСУ). Так, у рішенні від 01.04.2015 у справі                           № 910/9670/14 ВГСУ встановив, що власник не може витребувати майно з незаконного володіння іншої особи, якщо власник втратив володіння майном з власної волі, тобто майно передане власником за договором (зберігання, майнового найму) іншій особі, який продав його добросовісного набувача.

            У постанові ВГСУ від 29.09.2015 по справі № 910/25820/13 (відносно витребування транспортних засобів) було встановлено, що передача позивачем автомобілів у лізинг відповідачу свідчить про наявність волевиявлення позивача на передачу в користування відповідачу предметів. Ця обставина виключила віндикацію в даній справі.

            У свою чергу Вищий спеціалізований суд з розгляду цивільних і кримінальних справах в ухвалі від 15.07.2015 вказує на те, що майно вибуло з володіння всупереч волі власника (рішення суду про визнання права власності продавця було згодом скасовано), ігноруючи той факт, що власник раніше, з власної волі, передав об'єкт нерухомості в оренду особі, за яким суд і визнав право власності).

         Враховуючи викладене, можна констатувати неоднозначну позицію судів до юридичної кваліфікації обставин вибуття нерухомого майна з володіння власника.

         На нашу думку, сьогоденні потреби потребують зміщення акцентів в бік захисту добросовісних набувачів, чому має сприяти правозастосовча практика. В кінці кінців це сприятиме утвердженню того ж права власності та ринкового обігу нерухомого майна.

ВИСНОВКИ

1.     При витребуванні об’єкта нерухомості віндикаційним позовом безпосередньо витребується формальне володіння у вигляді запису про речове право на нерухоме майно у державному реєстрі (переоформлення документів на власника).

2.     При позбавленні власника фактичного контролю над його майном можливе застосування негаторного позову.

3.     При вивченні обставин вибуття нерухомого майна з володіння власника чи особи, якій власник передав володіння досліджується воля та, відповідно, волевиявлення особи на передачу саме володіння майном (у тому числі при передачі іншій особі у користування, володіння), а не права власності на нього.

4.     Оскільки формальне володіння у вигляді запису в державному реєстрі речових прав є не лише володінням щодо права власності, але і щодо інших речових прав (оренди, суперфіцію тощо), передачу володіння, передачу володіння нерухомістю за договором оренди, суперфіцію, емфітевзису та ін. при розгляді віндикаційного позову слід розглядати, як передачу володіння нерухомим майном за волею власника.