Что готовит Минрегион для застройщиков и их клиентов?

Как сообщается в СМИ, в ближайших планах Минрегиона изменить постановление Кабмина о принятии объектов в эксплуатацию и Закон "О регулировании градостроительной деятельности" в части "зажатия гаек" для застройщиков, уклоняющихся от уплаты долевого участия в развитие инфраструктуры населенных пунктов.  Об этом тут.

Нам уже известно о том, что в планах Минрегиона глобальная строительная децентрализация.  Ее квинтэссенция - передача функций по строительному контролю, оформлению разрешительных документов в этой сфере и т.д. от инспекций ГАСК органам местного самоуправления. Соответствующий правительственный законопроект находится в Парламенте и ждет своего рассмотрения новым составом Рады. См. здесь.

Вместе с наделением исполнительных органов местных советов конкретными полномочиями в сфере градостроительного контроля, привлечения виновных к ответственности, выдачи разрешительных документов на строительство и принятие объектов в эксплуатацию, в законопроекте предлагалось также дополнить ст. 40 Закона "О регулировании градостроительной деятельности" следующей фразой:

"Информация по поводу договора долевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта и его исполнения указывается в декларации о готовности объекта к эксплуатации или акте готовности объекта к эксплуатации".

Хоть эта формулировка и является несколько размытой, поскольку к «информации об исполнении договора» можно отнести и фразу «договор не исполняется, застройщик посылает открытым текстом», после чего зарегистрировать декларацию, в целом задумка ясна.

Раз уж выдача разрешительных документов на строительство будет зависеть от муниципалитетов, они же и будут контролировать все вопросы внесения долевого участия по принципу "нет долевого, нет документов, но есть проблемы".

Формально новому составу Верховной Рады утвердить пакет децентрализационных законов, о которых мы говорили ранее, сущие пустяки.

Однако за этими пустяками стоят совсем не пустячные, но весьма разновекторные интересы и амбиции. Полная децентрализация в строительной сфере, при сохранении лишь лицензионного надзора центральным органом исполнительной власти, требует определенной уверенности в сохранении контроля за этой деятельностью через представительские органы самоуправления. А это во многом зависит от результатов местных выборов, которых, скорее всего, в марте 2015 года не будет. 

Но, покуда децентрализация остается в проектах и планах, Минрегион заявляет о некоторых паллиативных мерах, направленных на вовлечение большего количества застройщиков в увлекательный мир уплаты долевого участия в развитие инфраструктуры городов, сел и поселков. 

Констатируя, что органы местного самоуправления на сегодняшний день лишены рычагов влияния на застройщиков (что ж, логично, ведь законопроект, о котором шла речь выше, пока не принят), в Министерстве решили сделать невозможным ввод объекта в эксплуатацию инспекцией ГАСК без уплаты долевого участия в бюджет. 

Проблема внесения в бюджеты долевого участия известна давно и действительно является проблемой. Многие застройщики уклоняются от внесения этого обязательного платежа, о котором почему-то забыли указать в Налоговом Кодексе Украины, указав лишь в ст. 40 Закона "О регулировании градостроительной деятельности". И как раз не совсем удачный текст упомянутой статьи закона им в этом помогает. 

Дело в том, что закон предусматривает необходимость заключения некоего договора долевого участия административно-правовой природы, в котором от застройщика, по сути, практически ничего не зависит, кроме самого факта подписания договора. Вот многие такой договор и не подписывают, а долевое участие не платят. Поскольку в законе "случайно" забыли о необходимости проверки внесения долевого участия при вводе объекта в эксплуатацию инспекцией ГАСК, объекты успешно вводились (в том числе многоквартирные дома и гостиницы на приусадебных участках), права оформлялись, а после смены собственника и предъявить претензии по долевому участию не к кому. 

В таких условиях некоторые муниципалитеты внедряют в рамках закона определенные инструменты влияния на застройщиков на стадии присвоения объектам строительства адресов. См., например, здесь, либо же здесь.

К слову, порядки в сфере присвоения адресов Минрегион также обещает навести в ближайшее время. 

Помимо указанного, в планах Минрегиона также предоставить право на освобождение от долевого участия органам местного самоуправления. Однако, с учетом положений ч.1 ст. 40 Закона "О регулировании градостроительной деятельности", Закона "О местном самоуправлении в Украине", некоторые муниципалитеты и так осуществляли подобные действия. 

Данную ситуацию и грядущие изменения прокомментировали эксперты. 

Они обращают внимание на риски для инвесторов в жилищном строительстве – возможные дополнительные сборы при получении прав на построенный объект. Остается, правда, не ясным, как могут коснуться нововведения тех объектов, которые уже построены. Кроме того, эксперты опасаются восстановления практики признания прав собственности на объекты недвижимости в судебном порядке, минуя процедуру ввода в эксплуатацию. Однако это, с учетом последней судебной практики и правовой позиции ВСУ по подобным делам, едва ли угрожает в реальности. 

С точки зрения юриста рассуждения экспертов выглядят несколько странными, поскольку не внесение долевого участия является правонарушением, нарушением положений ст. 40 Закона "О регулировании градостроительной деятельности". То, что меняется механизм "отлова" правонарушителей - вопрос отдельный. Инвесторы же строительства от этого едва ли пострадают, поскольку многие из тех застройщиков, которые ухитрялись по факту уклониться от внесения долевого участия, цену для конечного потребителя все равно не понижали. 

Итак, инициатива Министерства в целом неплохая и полезная. У меня остался лишь один вопрос, не намек ли это на перенос мероприятий по децентрализации в строительной сфере на неопределенный срок???