Продовження роздумів про позицію Пленуму ВССУ щодо речових прав

... початок у попередніх публікаціях...

4. «Правила виключної підсудності поширюються також на спори щодо майнових прав на незавершені будівництвом об’єкти нерухомості, об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни призначення»    

Суд відніс об’єкти незавершеного будівництва до об’єктів нерухомості, про що прямо у законодавстві не вказується. Слід мати на увазі, що до завершення будівництва за ст. 331 Цивільного кодексу (ЦК) право власності існує лише на рухомі речі. Реєстрація права власності на об’єкт незавершеного будівництва передбачається лише у випадку вчинення щодо такого майна правочину. Правила виключної підсудності поширюються лише на спори щодо об’єктів незавершеного будівництва, право власності на які зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, правовий режим яких прирівняний до правового режиму нерухомості. Зміст другої частини речення зводиться до того, що Суд для чогось розшифрував визначення поняття об’єкта нерухомості на спори щодо яких, зрозуміло, поширюються правила про виключну підсудність.

5. «При цьому неправильно обраний спосіб захисту права власності чи іншого речового права не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, повернення позовної заяви чи залишення її без руху, а в певних випадках за таких обставин може бути відмовлено в позові»

Здається, в таких «роз’ясненнях» відсутня чіткість та визначеність.  Хотілося, щоб Суд навів ілюстративні приклади таких випадків.

6. «До державної реєстрації права власності за новим набувачем покупець за договором про відчуження майна, виконаним сторонами, не має права розпоряджатися цим майном, оскільки право власності на нього зберігається за продавцем, проте має право на захист свого володіння на підставі статті 396 ЦК. При цьому слід мати на увазі, що після оплати вартості проданого майна і передання його покупцеві, але до державної реєстрації переходу права власності, продавець також не має права ним розпоряджатися, оскільки це майно є предметом виконаного продавцем зобов’язання, яке виникло з договору про відчуження майна (пункт 1 частини першої статті 346 ЦК), а покупець є його законним володільцем. У разі укладення нового договору про відчуження раніше переданого покупцю майна без розірвання попереднього договору чи визнання судом його недійсним продавець несе відповідальність за його невиконання у виді відшкодування збитків новому покупцеві».

З огляду на положення ЦК та «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» позиція Суду не є однозначною, враховуючи таке:

1. Відповідно до ч.3 ст.3, ч.1 ст.4 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право володіння на об’єкт нерухомого майна виникає лише після його державної реєстрації. Тобто, покупець, якому продавець фактично передав (за допомогою, наприклад, символічної передачі ключей, за актом прийому-передачі чи в оговорений інший шлях) не набуває права володіння, поки не піде до реєстраційної служби та не зареєструє, відповідно, право володіння. Проте таку особу можна розглядати в якості володільця майна (особи, що фактично його тримає, контролює) та щодо якої діє презумпція правомірності її володіння (ч.3 ст. 397 ЦК). Така особа може мати не захист речового права відповідно до ст. 396 ЦК, адже воно не виникло, а захист, що передбачений ст. 400 ЦК. На практиці, однак, ці роздуми не мають особливого практичного змісту, адже укладення договору про відчуження нерухомості та державна реєстрація набутого права власності найчастіше відбуваються у нотаріуса за один візит до нього.
2. Позиція щодо неможливості продавця розпорядитись майном, що фактично передане на виконання правочину не виглядає достатньо обґрунтованою. Дійсно, розпорядження нерухомістю може бути ускладнено, оскільки майно вийшло з під фактичного панування продавця (володіння було передано). Проте, враховуючи умовність володіння нерухомими речами, таке розпорядження є принципово фактично можливим (особа може підписати інший акт про передачу, передати інший примірник ключей новому покупцю тощо допоки реєстрація права власності «висить» за нею). Інша справа, що покупець може вимагати визнання недійсним правочину щодо передачі об’єкта нерухомості іншій особі ( traditio ). Крім того, серед науковц ів існує думка, що володіння нерухомими речами передається лише перенесенням запису про речове право на іншу особу. Якщо розмірковувати таким чином, то до внесення запису про право власності покупця, продавець залишається як власником, так і володільцем нерухомості, тому може передати її будь-якій іншій особі. Перед першим покупцем він буде лише відповідати за порушення умов договору купівлі-продажу. Слід також зазначити,  що сьогодні не здійснюється «державна реєстрація переходу прав», як вказує Суд. Реєструються речові права на нерухомість.
3. Продавець може укласти скільки завгодно договорів купівлі-продажу. Лише якщо він їх не виконає, наступить договірна відповідальність. Проте він може й виконати наступний договір купівлі-продажу, відібравши раніше переданий об’єкт, зокрема, вчинивши правопорушення.

На відміну від російського законодавства, правило про те, що речові права виникають лише з моменту їх державної реєстрації у вітчизняному законодавстві сформульовано імперативно. 

  8.  «…..Разом із тим суди повинні розмежовувати право на спадщину як майнове право (об’єкт спадкування) та виникнення права власності на спадкове майно як на об’єкт нерухомого майна»

  На мою думку, Суду було б доречно більш чітко висловити свою думку щодо «права на спадщину як майнового права (об’єкта спадкування)». Так, відповідно до ЦК майнові права є речовими правами. Водночас, речові права на нерухомість виникають лише після їх державної реєстрації.

9.  «…господарське товариство є власником майна, переданого йому учасниками товариства у власність як вклад до статутного (складеного) капіталу, а також іншого майна, набутого на підставах, що не заборонені законом».

Було б краще, якби Суд висловився з приводу такого суперечливого питання: чи завжди юридична особа набуває право власності на майно, передане йому до статутного капіталу . Шляхом тлумачення відповідних норм Господарського кодексу (ГК) деякі юристи вважають, що господарське товариство отримує у власність майно, передане до його статутного капіталу (СК), лише якщо для цього вчинено відповідний правочин. В інших випадках господарське товариство може набути майно, передане йому до СК, на іншому праві. Є юристи, які вважають інакше (все, що потрапляє до СК, стає власністю товариства).