Повышение энергоэффективности объектов недвижимости

Актуальная экономико-политическая ситуация, повышение тарифов на коммунальные услуги как для девелоперов, так и для арендаторов являются стимулом для поиска и реализации решений при строительстве и ведении отделочных работ, которые в дальнейшем смогут стать источником сокращения расходов, в частности, на коммунальные и эксплуатационные платежи. Учитывая тот факт, что строительная отрасль в общей сложности является источником 36% мировых выбросов CO2, девелоперским компаниям не следует забывать об ответственности по сохранению природных ресурсов посредством реализации ресурсоэффективных проектов, применения энергоэффективных технологий в существующих зданиях, сотрудничества с арендаторами с целью максимально эффективной и экономной эксплуатации зданий.

 

Рис. 1 – Изменение тарифов на электроэнергию в Украине для предприятий (на основании http://kyivenergo.ua)

Компания ImmochanInternationalеще с 2008 года стремится к повышению энергоэффективности своих объектов недвижимости не только по причине увеличения стоимости электроэнергии, но и с целью выполнения корпоративной и социальной политики (CSR). Среди многочисленных инструментов понижения энергопотребления следует отметить следующие:

• Повышение уровня осведомленности технического персонала и персонала по эксплуатации по вопросам энергосбережения;
• Биоклиматический подход для новых проектов, отдающий привилегию пассивным механизмам сокращения потребления энергии, в частности, повышенное внимание к теплоизоляции зданий;
• Детальный подход при выборе нового оборудования или замене старого, оптимизация работы существующего посредством использования системы управления зданием ( BMS );
• Максимальное использование естественного освещения для новых проектов, установка энергосберегающих ламп;
• Применение системы вентиляции с рекуперацией тепла;
• Повышение доли электроэнергии, произведенной с помощью возобновляемых источников энергии (только в 2013 году было произведено 474 MWh электроэнергии за счет использования солнечных панелей, что является эквивалентом сокращения 43 тонн выбросов СО2);
• Сертификация объектов недвижимости (по состоянию на 30.09.2013 460 950 м2 сертифицировано или находится в процессе сертификации).

Одним из примеров активного развития возобновляемых источников энергии является проект, расположенный в южной части Перпиньяна (Франция), представляющий собой современную фотогальваническую подстанцию высокой производительности. Данное здание является первым во Франции объектом коммерческой недвижимости, обладающим положительным энергобалансом, то есть производящим энергию для собственных нужд более чем в достаточном количестве. Основной технологический элемент данного проекта - фотогальваническая подстанция мощностью 612 kWp, производящая ежегодно 793 MWh, что представляет собой вклад в энергоснабжение здания в размере 105 kWh/м2/год. Размещение входных групп «спиной» к ветру позволяет обеспечить защиту от сильных ветров. Все сооружение в комплексе характеризуется высокой степенью изоляции, благодаря монтажу 30-сантиметровой изоляции на кровле и более чем 25-сантиметровой на фасадах.

Установка серии шедов на крыше (шедовая крыша – тип зубчатой крыши с односторонними скатами), направленных на северную сторону для обеспечения естественного освещения внутри здания.

Рис. 2 - Фотогальваническая электростанция / ТЦ в Перпиньян, Франция

С целью повышения ресурсоэффективности здания взаимодействие между арендатором и арендодателем может быть построено на основании следующих трех опций (в соответствии со стандартом сертификации BREEAM):

1. Подписание соглашения о зеленой аренде, представляющего собой договор аренды по коммерческому или общественному объекту недвижимости, содержащее договоренность между арендодателем и арендатором по вопросам выполнения отделочных работ, подходу к управлению в соответствии с принципами устойчивого развития. Соглашение о зеленой аренде включает конкретные положения о мониторинге и повышении энергоэффективности , достижении целевых показателей эффективности (например, при потреблении энергии, воды, утилизации отходов) и минимизации негативного воздействия на окружающую среду. При сертификации здания подписанные соглашения о зеленой аренде позволяют подтвердить соответствие выполненных работ и принципов последующей эксплуатации арендуемого помещения требованиям стандарта.

2. Подписание зеленого руководства по зданию  - официальный документ, который содержит подробную консультацию для арендаторов по минимизации негативного воздействия на окружающую среду здания. Руководство носит информативный документ и позволяет достичь лишь половину соответствующих баллов при оценке.

3. Сотрудничество девелопера и арендатора – применяется в случае, если арендаторы известны на ранней стадии реализации проекта. При этом для подготовки свидетельств арендатором должны быть предоставлены на ранней стадии такие документы как техническая спецификация отделочных работ, рабочий проект, т.д.

Для достижения заданного уровня стандарта, а также повышения ресурсоэффективности помещения арендаторам рекомендуется:

• полнить руководство пользователя здания, изначально подготовленное арендодателем, и провести обучение для нетехнического персонала;
• провести процедуру коммиссионинга после завершения работ и далее после 12 месяцев эксплуатации (проверка энергоустановок);
• обеспечить энергоэффективное освещение (около 70% выбросов СО 2 в сфере ритейл может быть результатом неэффективного освещения);
• обеспечить энергоэффективное оборудование, в частности для систем HVAC, ежемесячно проводить мониторинг потребления электроэнергии, анализировать тренд (см. таблицу ниже);
• помещение должно быть обеспечено приборами учета потребления воды и электричества («умные» счетчики могут быть уже установлены арендодателем и подключены к системе управления зданием);
• подойти к выбору строительных материалов с учетом рейтинга Green Guide, стоимости жизненного цикла, долговечности и источника происхождения;
• подойти к выбору отделочных материалов с учетом низкого уровня летучих органических соединений (рекомендуемая концентрация: менее 15 г/л для красок, менее 40 г/л – для лаков);
• при возможности обеспечить зону для первичной сортировки отходов внутри магазина, придерживаться системы сортировки мусора, установленной арендодателем;
• уменьшить расход воды (например, наличие оборудования, оснащенного клапанами с ограниченной пропускной способностью, датчик в санитарных блоках);
• уделять внимание минимизации риска заболевания легионеллезом;
• т.д.

В рамках LowCarbonFitOutGuide – Retail 2012 был проведен анализ выбросов СО2 для различных типов систем для помещения площадью 250 кв.м, расположенного в вентилируемом ТРЦ:

Таким образом, ключевым инструментов в достижении качества здания является не только внимательный подход при выборе оборудования и последующей его эксплуатации, материалов, но, прежде всего, сотрудничество между арендодателем и арендатором, которое позволит достичь максимального уровня сертификации и ресурсоэффективности.