"Золотая" ипотека

В условиях падения цен на рынке недвижимости все больше проявляется тренд на активизаци ю ипотеки. В частности, в отношении залоговой недвижимости.

Существуют заметные предпосылки того, что уже в этом году на рынок могут быть выставлены серьезные инвестиционные объекты из числа банковской залоговой недвижимости. Могу предположить, эти активы заинтересуют инвестиционных игроков международного уровня.

Украинские банки за годы кризиса накопили колоссальные объемы недвижимого имущества. В основном – за счет предоставленных и не возвращенных потребительских и коммерческих кредитов. Часть этой ипотеки уже реализовано третьим лицам. Но немало перспективной недвижимости «припадает пылью» на балансе банков. Некоторые финучреждения вынуждены были даже создавать подразделения по управлению залоговой недвижимостью.

В целом непрофильная для банков ипотека отвлекает и без того их ограниченные финансовые ресурсы. Содержание недвижимости требует солидных капиталовложений и немалых текущих затрат. Кроме того, этот процес противоречит природе банков. Ведь те предпочитают работать с «живыми» деньгами, не ожидая «потепления» ипотечного рынка. И мне кажется, уже дозревают до того, чтобы избавляться от непрофильных активов.

Банкам не выгодно хранить залоговую недвижимость, доставшуюся им после частных и корпоративных дефолтов. Они неохотно идут на реструктуризацию кредитов физических и юридических лиц. Ведь это связывает их живые деньги, увеличивая расходы на залоговое имущество. Банкам бывает легче отказаться от него, чем продолжать содержать. Поэтому в некоторых случаях банкиры готовы продавать ипотечные объекты с дисконтом до 80%.

Кроме того, около 85 украинских банков признаны неплатежеспособными. На их балансе – недвижимость стоимостью в сотни миллионов долларов. Согласно закону ее должны продать, а полученные средства – перечислить кредиторам. Процессы продаж банковской недвижимости стимулиру ются рост ом проблемных кредитов в действующих банках и необходимость ю формировать под них резервы.

Рынок готов к активизации продаж крупных активов ипотечного имущества. Прежде всего, речь идет о коммерческой недвижимости компаний-банкротов. Она – наименее ликвидная, самая дорогая в обслуживании и требующая значительных инвестиций. Это в первую очередь – недостроенные многоэтажки, жилые комплексы, коттеджные городки...

Долгое время этот сегмент казался слишком рискованным для иностранных инвесторов, несмотря на определенные попытки сделать его более прозрачным. Отечественные же инвесторы зачастую не готовы к такому уровню инвестиций. Знаю по собственному опыту несколько случаев, когда иностранные компании собирались покупать крупные объекты из числа проблемной недвижимости. Но каждый раз отказывались, увидев несоответствие отечественных и европейских правил рынка.

В настоящее время государство сделало ряд важных шагов навстречу пожеланиям международных инвесторов. Реализация ипотечного имущества в процедуре исполнительного производства осуществляется исключительно в электронной форме. Унифицировали процедуру продажи активов неплатежеспособных банков. С 1 января 2017-го их продают только на площадках, подключенных к ProZorro.

Важное условие для иностранных инвесторов – наличие квалифицированного юридического сопровождения в Украине. Это значительно упрощает условия инвестирования в залоговую недвижимость, гарантирует юридическую чистоту и обеспечивает коммуникации с соответствующими государственными органами.

Уверен, что выход серьезных иностранных инвесторов на рынок залоговой недвижимости активизирует не только ипотеку в Украине, но и рынок производителей оборудования и строительных материалов, услуг проектных и архитектурных бюро, сервисных организаций. Эти направления в перспективе могут обеспечить рекордные для Украины и Европы темпы роста. А в условиях «золотой лихорадки» больше других выиграет тот, кто инвестирует первым.