Як інвестувати в будівництво і не втрачати гроші

Для українців інвестиції стали чи не єдиною можливістю вирішити житлове питання, яке часто переростає в справжню проблему. Але в останній час на заваді стає шахрайство з боку будівельних компаній, в результаті чого інвестування в галузь впало до критичних показників. Мені, як представнику будівельної спільноти, часом соромно бути свідком ситуацій, коли певні забудовники розпочинають будівництво житла на гроші своїх інвесторів, а потім, використовуючи різні махінації, заморожують будівництво, внаслідок чого люди залишаються ошуканими, а репутація будівельника зруйнована.

Декілька років назад, в грудні 2015 року, інвестиції у будівництво в м. Києві склали більше 25 мільйонів доларів, що на 21% менше, в порівнянні з аналогічним періодом 2014 року. Така ж ситуація і в інших містах України. Незважаючи на весь скепсис та критику, будівництво продовжує займати важливе місце в мікроекономічній ситуації усієї країни. Можна навести цифри, які говорять про певне зростання інвестицій на загальнодержавному рівні. Так, капітальні інвестиції у будівництво в Україні за 2016 рік сягнули 44,5 мільярдів гривень, що на 4% більше, ніж у 2015 році, та на 19% більше, ніж у 2014. Загалом, за останні п’ять років інвестиції у будівництво в Україні зросли на 29%. Усе це свідчить про високий запит на будівельні послуги та потребу у дешевому та якісному житлі.

З чим пов’язана така динаміка будівництва?

Існує декілька факторів, що негативно впливають на динаміку зростання. Мова йде про неповноцінну фіскальну політику, відсутність сприятливого інвестиційного оточення, корупцію в органах державної та місцевої влади, особливо в питаннях юридичного супроводу та узаконення будівництва, та шахрайство з боку самих забудовників. На сьогоднішній день інвестиції в будівництво реалізуються різними способами, загалом їх більше десяти. Проте жоден з них не можна назвати ідеальним з точки зору безпеки. У таких умовах може постраждати як забудовник, так і інвестор. Йде мова про такі форми інвестицій, як: ФФБ, ФОН, інвестиційний фонд, недержавний пенсійний фонд, облігації, заставна, опціон, майнові права, кооператив (ЖБК), проектне фінансування, спільна діяльність, інвестиції в будівництво котеджних селищ.

Так, говорячи про такий інструмент, як створення житлово-будівельного кооперативу, він може бути актуальним тільки на етапі коли гроші вкладено, а саме будівництво «заморожено». Головною перепоною у реалізації цього механізму, на думку Мін’юсту, є тяганина з документами. Адже право власності/користування земельною ділянкою належить забудовнику і при переході до житлово-будівельного кооперативу права власності на об’єкт незавершеного будівництва це право все одно належатиме забудовнику. Можна зробити висновок, що через небажання держави сприяти оптимізації таких механізмів, потрібно шукати інші способи залучати інвестиції в будівництво.

Що таке ФОН і чим вони цікаві інвесторам

Фонди операцій з нерухомістю (ФОН) - поки екзотика для приватного інвестора. Перший такий фонд з'явився в Україні півтори роки тому, а всього в нашій країні зараз близько десятка таких фондів. Зазначу, що сама по собі ідея ФОН дуже непогана. Її суть: інвестор може вкласти будь-яку суму, що є в його розпорядженні. Причому інвестор одержує всі переваги і ризики, які додаються до цінних паперів. Діяльність ФОН в Україні регулюється Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». Відповідно до Закону ФОН - це кошти, отримані в управління, а також нерухомість та інше майно, майнові права та доходи, набуті від управління цими коштами.  ФОН так само створюється фінансовою установою, що відповідають вимогам вищезгаданого Закону, та не є юридичною особою.

Громадянам, тобто клієнтам, та забудовникам буде цікаво, що згідно Закону «Про оподаткування прибутку підприємств», кошти спільного інвестування, а саме кошти залучені від власників сертифікатів фондів операцій з нерухомістю (ФОН) та доходи від здійснення операцій з активами ФОН не входять до складу валового доходу і, відповідно, податком не обкладаються.

Як залучити до будівництва владу, щоб потім про це не жалкувати

Державі варто сприяти приватному будівельному бізнесу, особливо у створенні умов для його розвитку. Якщо говорити предметно, дієвим стимулятором для будівельної галузі може стати низка бюджетних програм з підтримки житлового будівництва: здешевлення вартості іпотечних кредитів та підтримки молодих сімей на будівництво, реконструкцію та придбання житла,  надання пільг щодо кредитування індивідуальних сільських забудовників, а також інвестиції у підвищення енергоефективності будівництва.

На жаль, українські можновладці не люблять, коли нав’язують рекомендації від представників приватного бізнесу. Проте, без ефективної комунікації бізнесу та влади неможливо приймати ефективні рішення, що можуть позитивно сприяти на економіку галузі та держави загалом. Будівельна сфера – локомотив та індикатор економічних змін в державі, розвиток будівництва - це сприяння суміжним галузям, створення тисячі робочих місць, збільшення кількості легальних платників податків, вихід економіки з «тіні». Держава повинна бути зацікавлена у цьому, тому забезпечення відповідного законодавства знаходиться на відповідальності представників органів влади.

У підсумку хочу погодитися зі словами колишнього міністра фінансів Словацької Республіки Івана Міклоша, який зауважив, що загальний позитивний розвиток економіки напряму пов'язаний з будівництвом та девелопментом, а також, що подолання корупції є важливим кроком до уможливлення якісного розвитку приватного бізнесу та населення загалом.